探讨房地产开发项目风险的防范与管理

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1、探讨房地产开发项目风险的防范与管理【摘要】房地产开发，风险与机遇并存。各地产开发企业都在尽力规避风险，赢得更人的商机。木文从房地产开发风险防范的含义、重要性及措施等几个方面进行探讨。【关键词】房地产开发；风险；防范任何投资都冇一定的风险，风险与机遇共存已是陈词滥调。对于房地产行业这种高投资、高风险、高收入的“三高”行业，风险更是司空见惯的事情。只要根据市场规律处理问题，风险可以在H常工作中得以控制。如何尽可能减少的风险及其损失，已成为一个非常紧迫的任务。风险管理是提高成本和控制工期精度和质量水平的积极措施，是决定房地产开发项目成功的关键因素。一、简述房地产开发项目风险的内容房地产开发是指在依法

2、取得国有土地使用权的土地上，按照规划和设计的要求进行房屋和配套基础设施建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提。房地产开发并不局限于建筑或商品房，同时也包括开发和管理，包括土地开发和房屋开发活动。风险是•个具冇不确泄性的事件，它具有不确定结果的综合效应，并贯穿始终。它形成的基本原因是人们在理解的发展变化和处理决策等方面存在的问题，如人们的理解能力是有限的、信息本身的滞后性、信息资源的管理和沟通问题等等。一个房地产可能存在多方面的风险，主要包括以下几个方面:(1)运营风险。运营风险是指由于房地产投资管理的实际操作结果与预期冃标发生偏移，而出现的风险。公司投资的内部因素和外部经济环境

3、都可能产生影响。房地产商业模式包括销售、出租和租售三个主要类别,业务涵盖零售零租、零售整租、租售结合、不售零租、不售整租、不租不售口营六个子类。不同的房地产业务的运营模式存在各A的优点和缺点。每个模式整体财产的比例是不同的，有不同的现金流，因此会有面临着不同的市场运营风险。业务操作、管理人才和经验的缺乏以及管理能力的缺乏，也是成为房地产投资风险的影响因素。(2)市场风险。市场风险是由于房地产市场供给和需求变化给予房地产投资者的风险。房地产供求失衡的风险，主要表现为供过于求导致大量的空缺。二是地产已经完成的结构性矛盾，存在着严重的同质化或不能满足企业的需求。房地产开发过程中，风险来源是多方面的，

4、不同的风险冇不同的来源。(3)政策风险。政策风险是指国家或地方政府相关政策变化造成的可能的损失。房地产投资受到各种政策限制，如投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策和税收政策等，他们都将对投资冋报目标产生巨大的影响。地产投资决策之前，应当综合分析和研究在城市规划、商业网点规划、交通、环境、构建指标，和其他当地法律和法规等风险。政策的严重失败的风险将无法挽救。二、概述房地产开发项目风险防范的意义现代大型房地产项目迫切需要加强风险管理，这主要是因为：一是由于风险管理方法的持续改进及莫应用，在西方工业国家的成功做法，吸引了很多企业进行风险管理。二是风险管理是以风险预测、识别、评估和科学分析为基

5、础，运用各种各样的对策将风险进行最佳组合。三是风险管理克服了传统限制的单一的处理手段，综合利用各种风险控制措施，并日益完善，将项目防范系数降到最低，争取获取利益最大化。三、探讨规避房地产开发项目风险的几点措施首先要做好初步的市场调查，预测市场风险，避免战略和措施失误。早期阶段的发展地产包括经济环境、区域结构和城市发展规划、业务发展规划和政策、区域零售市场、未来的地产供应、现场条件几个方面的内容。通过时间、过程、位置、规模、硬件、布局、性别、竞争和兼容稳定、资源、商圈分析、人口分析和人性等多个参数综合评价的可行性。其次要根据国家政策和城市总体规划，避免政治风险。开发人员应该关注宏观政策（如工业、

6、土地和税收），进行合理的操作和位置的选择。城市规划巨大影响着房地产开发项目的内容，如位置、区域、大小等。因此耍充分做好国家和政府规划决策调整的预测和分析。再次要加强资本运作，选择合理的现金流模型，防止资本风险。房地产开发成本和运营成本将增加和管理的变更。良好的资本运营和合理的现金流模型，是一个成功的关键。四、总结目前，我国和国外风险管理理论和实践有很人的差距。地产开发风险管理是一项具有挑战性的新课题，随着市场经济体制进一步完善，将面临更加严峻的考验。房地产开发风险管理理论还需要进一步的完善，应加强理论在实践中的应用，同时更多的地产风险管理应加强定量研究，使负责人认识到风险管理的重要性，并有意识

7、地在工程实践中应用风险管理技术。参考文献：[1]曹岭.关于商业地产投资风险的儿点建议[J]・经济论从.[2]庞杰.商业地产开发的风险防范研究[J]•现代商业.[3]杨艳萍•风险投资的风险识别！评估与控制方法[J]•经济师，2003,(3)：35—38[4]赵世强•房地产开发风险管理[M].北京：屮国建材工业出版社，2003.