房地产开发项目风险识别与防范.pdf

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1、·258·2015年4月技术论坛工程技术房地产开发项目风险识别与防范李富梅王勇华(1．华北理工大学建筑工程学院，河北唐山063000；2．唐山学院土木工程系，河北唐山063000)摘要：房地产项目开发是一项过程较为复杂且充满风险的经济活动，具有投资大、周期长、地域性强、不确定因素多、利润高、风险大的特点。目前，国内在房地产项目风险分析方面还没有形成一套比较全面系统的理论和方法，政府机构和企业界的风险意识还比较薄弱。因此在房地产项目开发过程中必须对风险有充分认识，并根据自身实力，估算对风险的承受能力，最大限度地把握与防范风险。在此对房地产项目在开发过程中的各个阶段的风险进行识别、分析，

2、并提出了风险防范的措施，保证项目投资效益的实现。关键词：房地产开发；风险识别；风险分析；风险防范中图分类号：Tu7文献标识码：A文章编号：1671—5586(2015)10．0258．叭房地产建设项目的全过程一般可分为：投资决策阶段、前业管理。物业管理风险主要有：物业管理公司选择风险和物业期准备阶段、项目建设阶段和租售阶段。房地产开发项目风险收费风险。管理就是对每一个阶段进行风险识别与分析和风险防范对策的2风险防范措施制定。2．1成立项目风险管理执行办公室1房地产开发项目风险识别项目启动以后，成立项目风险管理执行办公室全面负责项1．1投资决策阶段风险目风险文化的建设，以项目经理为最高

3、领导，各部门的负责人(1)政治风险：是指在一个国家和地区发生战争、工潮和同时担任办公室的领导职务，这样便于办公室同各部门就文化社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性而给事宜进行配合与协调，有利于文化建设落实。房地产开发经营可能带来的损失。(2)社会风险：房地产市场2．2贯彻风险价值观，增强风险意识的社会风险因素主要有社会安定、当地的风俗习惯以及公众参在项目中贯彻“一切事故均可避免”、“项目安危，人人有与和素养等因素。(3)经济风险：房地产市场的经济环境风险责”、“居安思危”的风险价值观，让员工时刻谨记风险的存在，因素主要有经济形势、区域发展、市场供求和通货膨胀等因素。形成

4、关于风险管理重要性的共识，避免成为“裱在墙上，挂在(4)政策风险。(5)投资时机风险：房地产的供求及价格随时嘴上”的口号。项目内从上至下所有成员都要参与进来，并且间而变化，房地产开发商的投资收益也就随投资时机不同而异。这种参与应该是自发的，只有真正明白了项目风险管理的重要(6)可行性研究风险：可行性研究需要完备的市场信息，这要性，风险管理才成为每个人的自觉行为。求开发商投入较大的人力和物力，这就为可行性研究带来了风2．3建立明确的风险反馈机制险，并最终给开发商投资决策带来风险。项目成员在自己的工作过程中发现了问题，或者意识到了1．2前期准备阶段风险一些隐患，要清楚该找谁反映，有想法和

5、谁说比较管用，将全(1)土地风险：土地风险包括土地自然属性、社会属性及员参与的风险管理落到实处。一般地，在项目组成员发现问题规划部门对土地使用性质和规划指标认可的不确定性。(2)征之后，报告给部门领导，部门领导召集相关人员对所报告的问地安置风险：征地拆迁涉及许多法律和社会问题我国现行拆迁题结合原有相关项目经验和资料在进行判断，如果不是项目风安置法规规定太笼统，各地情况干差万别，法规可操作性较差。险，讲明原因，作为下次碰到类似问题的处理参考；如果确实(3)勘察风险：是指由于勘探点分布、钻孔深度及勘探方法不是项目风险的情况，就要汇报委员会进行评估。同时还要提出当等引起勘探结果错误，使基础

6、选型和设计发生错误。(4)设该类风险的应对措施，在风险处理完成之后还应该存档保留，计风险：是指由于各专业设计方案不合理带来的风险。(5)融并下发给各项目组成员，作为大家碰到相似问题的备选解决方资风险：房地产融资风险是指房地产开发商在利用各种方式融案之一。通资金时，由于融资条件考虑欠妥或因有关因素发生变动而使2．4采取必要的奖惩制度其盈利遭受损失的可能性。(6)招标方式风险。以激励机制为主，强制性和权威性为辅。虽然说大家也明1．3项目建设阶段风险识别白风险管理对自己意味着什么，但仍然会有不少人觉得风险管(1)自然风险：自然风险是指工程项目所在地区客观存在理不是眼前的事情，一切能拖则拖。

7、在项目中形成尊重参与风的恶劣自然条件，工程实施期间可能碰到的恶劣气候等因素可险管理的行为，鼓励大家参与风险管理，对于工作出色的成员能给开发商的损失构成的威胁。(2)工期风险：工期风险概括应给予公开表扬，并辅之以适当的物质奖励；对于不重视风险起来分为工期延误风险和工期延期风险两种。(3)质量风险：管理，由于自身比较明显的失误造成损失的，应予以惩罚，用质量风险主要体现设计理念落后，规划设计深度不够，结构安以维护制度的权威性。全有隐患，材料质量低劣，管理失职。(