房地产企业纳税评估案例

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1、纳税评估典型案例多媒体演示莘县地方税务局2010年8月目录确定评估对象1开展评估分析2进行税务约谈3评定处理决定4几点管理建议5一、确定评估对象今年六月，根据市局的统一安排，我们组织开展了年纳税额50万元以上房地产业重点税源的纳税评估。首先依市局分配名单对纳税人进行初步分析，了解相关情况。在分析中发现一纳税人申报营业收入与建筑工程额有较大出入，依此确定为评估对象。目录确定评估对象1开展评估分析2进行税务约谈3评定处理决定4几点管理建议5二、开展评估分析我们首先通过“大集中”系统调取该纳税人相关信息，发现该企业开

2、发项目于去年12月份竣工验收，至2009年底申报营业收入965万元，而印花税申报建筑安装合同额1600万元，两者相比有较大出入。二、开展评估分析我们进一步查阅纳税人财务报表，发现该纳税人2008年无收入项目，仅发生费用支出1.7万元。2009年反映营业收入862万元，预收账款103万元，无其他往来款项，缴纳各项地方税收59.7万元。2008年度2009年度2010年上半年08631117销售收入013.211.1实现土地增值税047.355.9实现营业税二、开展评估分析分析过程1该项目建筑面积11033平方米，

3、该地段同等房屋平均价格为1900元左右，销售额至少应为2000万元，截至今年六月底，纳税人共申报营业额1980万元，与实际情况有差异。分析可能存在少计收入的问题疑点二、开展评估分析分析过程2纳税人2008年土地增值税申报数额为零,2009年预缴土地增值税13.2万元。申报资料显示该纳税人按1.5%预征率预缴土地增值税。疑点2可能存在混淆预征税率，将商业用房按1%税率进行预缴的问题。二、开展评估分析分析过程3纳税人申报土地应税面积82.28平方米，与实际情况明显不符。2009年8月报表新增无形资产624万元，应为

4、土地使用权。分析可能存在少申报城镇土地使用税的问题。疑点3目录确定评估对象1开展评估分析2进行税务约谈3评定处理决定4几点管理建议5三、进行税务约谈案头分析完成后，下达了《税务约谈通知书》。根据纳税评估工作小组的要求，企业财务负责人提交了有关证明资料。三、进行税务约谈疑点一：可能存在少计收入的问题对于开发销售房屋，财务负责人称企业一年内更换了三任记账会计，办理按揭贷款部分收入未及时在财务报表反映，致使296812元收入未提取缴纳营业税及附加。三、进行税务约谈疑点二：可能混淆土地增值税预征率对于开发销售的商业用房

5、，企业财务人员承认确实未按照2％的预征率进行申报缴纳土地增值税，而是按照1％的预征率缴纳，与住宅用房合并倒推营业收入按1.5%的税率申报预缴土地增值税，未按规定税率计算申报。疑点三：新增无形资产未申报土地使用税（一）对于应税土地，纳税人提交了县国土局2008年元月颁发的证明批文，取得3096平方米土地使用权，用于项目开发，未申报缴纳城镇土地使用税。三、进行税务约谈三、进行税务约谈疑点三：新增无形资产未申报土地使用税（二）我们做了进一步分析，3096平方米土地，价值624万元，平均134万元一亩，称得上是天价土地

6、了。纳税人称该土地的位于县城中心，地理位置优越，确实物有所值。评估小组人员从相关部门了解到，同样地段的土地，每亩价值60万元左右，价格明显偏高，我们对此不予认可。纳税人无奈又拿出了一份土地使用证，为2009年6月取得土地使用权，面积为19800平方米，因尚未开发，未申报城镇土地使用税。目录确定评估对象1开展评估分析2进行评估约谈3评定处理决定4几点管理建议5四、评定处理决定经过约谈，该公司承认其申报纳税上存在少缴销售土地增值税、城镇土地使用税的问题。按照评估人员的要求，企业积极配合并进行了自查，递交了《纳税评估

7、自查报告》。四、评定处理决定企业销售房屋按揭贷款部分少计收入296812元，应按规定税率5%申报缴纳销售不动产营业税14840.6元,城建税及附加1335.65元。四、评定处理决定企业预收销售商业用房账款7270850元按1%的预征率申报并预缴土地增值税，应补缴纳土地增值税72708.5元。四、评定处理决定企业一期开发项目土地面积3096平方米，应补缴城镇土地使用税9288元；二期项目新征土地19800平方米，应补缴城镇土地使用税89100元。四、评定处理决定以上问题，该纳税人共计应补缴税款187272.75元

8、。根据纳税评估规程，评估人员制作了《纳税评估结论书》，认定评估结论为：“差异纠正型结论”。并将处理意见按规定的程序告知税管员和企业执行，企业已缴纳税款187272.75元及滞纳金6081.08元，并进行了相关的帐务调整。目录确定评估对象1开展评估分析2进行评估约谈3评定处理决定4几点管理建议5五、几点管理建议完善房地产税源监控体制。建立日常监控管理制度，加强实地巡查监控，全面掌握纳税人