房地产开发企业纳税评估案例

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1、房地产开发企业纳税评估案例一﹑基本情况　　某房地产开发有限公司成立于2004年7月，注册资金800万元，主要从事房地产开发、商品房销售、出租等业务，企业所得税为市国家税务局管理与征收。铜官山区第一分局评估人员通过对其2010年度财务指标数据、企业基本情况登记信息与实际纳税申报记录对比，发现其2010年度纳税申报情况存在疑点，随即对其2010年度纳税申报情况进行了纳税评估。　　二﹑数据采集㈠外部信息采集：登录“铜陵市房地产官方网站”，查询其最近几年开发项目基本情况（土地使用权取得时间，土地面积，开发项目分布

2、，开发商品房性质，开发栋数，开发总面积，预售许可时间，预售许可面积，预售许可商品房套数与性质，可售总面积，已售总面积，未售总面积，具体每一套商品房目前的实际状态等）。查询结果：该公司于2006年以出让方式取得一块面积为18606㎡的土地，2006年获得批准开发7栋商品住宅楼，网上销售总套数323套，网上销售总面积30780.7㎡。其中2栋于2007年1月取得预售许可证，2栋于2008年17取得预售许可证，这4栋商品房已全部销售完毕；另有2栋于2010年4月取得预售可证并开始销售，最后1栋于2010年9月末

3、取得预售许可证并于当年10月10日正式开盘销售；目前有少数房源处可售状态。2010年取得预售许可的3栋商品房中有15套商品房为拆迁安置房。㈡内部信息采集：⑴登记“安徽地税征管信息系统”，查询该公司税款所属期为2009年、2010年各税种的纳税申报记录。于税务管理员处取得2009年、2010年度的资产负债表和利润表。⑵联系稽查局，查询最近3年内对该公司纳税情况检查的记录与结果。经查询，稽查局最近3年未对该公司纳税情况进行检查。三﹑案头分析经过对该公司2010年度的纳税数据和财务指标数据进行深入分析与推定，评

4、估人员发现了以下纳税申报疑点项。序号疑点项疑点内容描述1其他流动负债（申报的营业税计税总值差异率）一是2010年初365万元，年末2121万元，增加近1756万元。二是2010年按申报的销售不动产营业税1409673.13元倒算出营业税计税依据为2819万元，小于“其他流动负债”2010年增加额1756万+2010年主营业务收入（1216万）合计2972万元2土地增值税与销售不动产营业税计税依据的差异2010年只一次申报土地增值税119466.42元（按11946642*1%的预缴比率计算），而同期销售不

5、动产营业税计税依据为2819万元，“其他流动负债”2010年增加额1756万+2010年主营业务收入（1216万）合计为2972万元。3连续三期零申报-土地增值税2010年10-12月申报土地增值税金额为04土地使用税与应税土地数据差异税种鉴定有土地使用税税种，2010年无申报缴纳土地使用税的记录，但房地产官网显示信息2010年有应税土地存在。7　　四﹑举证约谈　　针对以上疑点问题，评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行询问与核实。该公司财务负责人及其他部门相关负责人员进行了解释。1.企

6、业提供的“小企业财务报表模板”无“预收账款”科目。经询问，财务负责人表示企业日常财务核算有此科目，填列“小企业财务报表模板”时列入“其他流动负债”科目，且2010年度“预收账款”科目增加额为2973万元（包括2010年结转主营业务收入数）与“小企业财务报表模板“其他流动负债”2010年增加额1756万元+2010年主营业务收入（1216万元）合计2972万元相等（由于分析计算时按万元计算形成结果误差）。表明企业财务人员反映数据属实。2.针对2010年“预帐账款”科目经询问核实后的数据，评估人员立即抛出两个

7、纳税申报疑点：⑴营业税计税依据差异问题：2010年按申报缴纳的销售不动产营业税1409673.13元倒算出营业税计税依据为2819万元，小于“其他流动负债”2010年增加额1756万+2010年主营业务收入（1216万）合计2972万元”。⑵土地增值税预缴依据差异问题：“2010年只一次申报土地增值税119466.42元（按11946642*1%的预缴比率计算），与2010年度“预收账款”增加额为2973万元两者差异较大”。针对营业税计税依据差异问题，企业财务人员现场自己核实后，解释为人工计算出错，的确是

8、少申报缴纳了营业税。针对土地增值税预缴计税依据差异问题，企业财务人员解释为只是听说土地增值税预缴政策变化了，没有看到最新的市局关于土地增值税预缴文件，所以没有按月按市局有关文件足额预缴土地增值税。7评估人员当场出示了《铜陵市人民政府办公室转发市财政局等三部门关于调整房地产行业有关税收预征率实施意见的通知》（铜政秘[2010]59号）文件，并督促财务人员复印后备存学习。财务负责人当场表示愿意补缴预缴不足的土地增值税，同时希望可以