对某房地产开发企业所得税纳税评估的案例分析

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1、对某房地产开发企业所得税纳税评估的案例分析一、企业基本情况 　　该公司于2004年9月10日开业，注册资本1080万元，由五个浙江人投资入股，公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围：房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。 　　该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩，土地面积64602平方米，建筑面积86618.5平方米，已经预售面积69898.91平方米。动工时间2005年7月，竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。2004—2007年主营业务收入119400075.89元

2、，主营业务成本88310726.33元，毛利率26.04%，利润总额69613710.88元，利润率19.3%。 　　二、收集信息 　　外通按照分工，首先加强与相关部门的沟通协作，从八个部门进一步采集涉税信息。 　　一是与发改部门协调，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。 　　二是与规划部门协调，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。 　　三是与建设部门协调，采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程

3、名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。 　　四是与土地部门协调，采集土地使用权出让和转让信息，转（出）让方、转（出）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。 　　五是与房产管理部门协调，采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。 　　六是与地税部门协调，采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。 　　七是与银行和金融机构协调，采集开发企业收取的个人银行

4、按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。 　　八是与媒体协调，采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。 　　三、案头分析 　　内核岗位依据外通采集的涉税信息，结合相关财务、税收指标，结合指标预警值进行趋势、比率和比较、对比分析，认真细致地实施案头分析，初步确定企业在收入、成本、费用方面的相关税收疑点： 　　1、收入方面： 　　一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表，发现该公司个别房产售价低。 　　疑点一：是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题？ 　　二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账

5、款金额较大。 　　疑点二：是否存在预收款项未按规定结转收入的问题？ 　　三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。 　　疑点三：是否存在未按规定预计利润率结转的问题？ 　　2、成本方面： 　　一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利润）而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。 　　疑点四：是否存在建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本的问题？ 　　二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。 　　疑点五：是否存在政府返还款未计入收入的问题

6、？ 　　三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。 　　疑点六：是否存在收入费用配比方面的问题。 　　3、费用方面： 　　一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。 　　疑点七：是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题？ 　　二是审核纳税申报表发现2006年、2007年营业外支出数额较大。 　　疑点八：是否存在税法不允许列支的项目？ 　　四、疑点约谈 　　针对案头分析阶段发现可能存在的三大类八个涉税疑点问题，制作约谈通知书，就其真实性在加强所得税政策宣传的基础上与纳税人实施约

7、谈，提醒纳税人按照疑点认真开展自查，在保证国家税收应收尽收的同时，避免其遭受损失。企业通过自查，发现补报了如下问题： 　　1、工资超标准列支56029元。 　　2、福利费超标准列支2365.01元。 　　3、业务招待费超标准列支298990.07元。 五、实地核查 　　在与企业财务人员约谈的基础上，对企业自查补报的问题进行了实地评估，在实地核查过程中，还确认存在以下几个方面的问题： 　　调增事项： 　　1、实际毛利额与预计毛利额的差异在本年度应调整增加应纳税所得额的差异数3740873.74元。 　　2、在营业外支出列支

8、赞助费等支出125900元。 　　3、在营业外支出列支罚款、滞纳金103885.92元。 　　4、在管理费用中列支关联企业物业管理公司电费323452.38元。 　　5、在管理费用中列支支付其他管理费29700元。 　　6、在管理费用中列支个人土地登记证费用839.55元。 　　调减事项： 　　1、本期预缴的营业税金