房地产企业的纳税评估

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1、房地产开发企业的纳税评估主讲:孙立英18940977180sunliying353@sina.com2009-8-261辽宁国税大连培训中心孙立英项目开发背景房地产开发企业的税收漏洞明显2002年、2003年、2004年，房地产蝉联“中国十大暴利行业”之首。05年总局公布04年全国纳税企业500强，300名之内没有一家房地产企业的名字出现。财政部2006年度会计信息质量检查，会计信息质量检查的重点是国有企业、上市公司、外商投资企业、房地产企业等。房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒”？2009-8-262辽宁

2、国税大连培训中心孙立英通过对2003年北京市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看，发现该行业检查有问题率为96%（随机抽取60件检查案件，有问题的为58件），高出平均有问题率17个百分点；户均查补金额较大，为288万元，是平均每户查补金额的29倍。2009-8-263辽宁国税大连培训中心孙立英主要问题集中在：营业税（36%）、土地增值税（20%）、房产税和土地使用税（16%）、个人所得税（14%）、企业所得税（6%）以及印花税（6%）。2009-8-264辽宁国税大连培训中心孙立英总局高度重视02—08

3、连续8年将房地产企业列为税收专项检查的重点。09年提出深化房地产模拟评税试点工作。2009-8-265辽宁国税大连培训中心孙立英据国家税务总局统计，2006年全社会固定资产投资增长24%，其中房地产投资增长21.8%，相应地，建筑业和房地产业营业税分别增长20.7%和28.5%。07上半年金融保险业营业税增长47.8％，金融业、建筑安装业和房地产业三个行业共增收525亿元，占营业税总增收额的75.9％。2009-8-266辽宁国税大连培训中心孙立英结论房地产开发行业存在很多税务问题，这些问题与该行业的高风险

4、、回报率，纳税人追求高利润有关。同时，也与该行业自身的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。因此，作为税务人员应该深入研究这个行业的特点和税务违法行为的规律，提高对房地产行业的税收管理水平。2009-8-267辽宁国税大连培训中心孙立英现行定义：纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人（以下简称纳税人）纳税申报（包括减免缓抵退税申请，下同）情况的真实性和准确性做出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。（《纳税评估管理办法（试行）》关于纳税评估2009-8-268辽宁国税

5、大连培训中心孙立英《征管法》对纳税评估的定义税务机关应当采取纳税评估的方法，运用数据信息对比分析，对纳税人和扣缴义务人纳税申报的真实性和准确性做出定性和定量判断，并采取进一步征管措施，引导纳税人如实申报纳税。2009-8-269辽宁国税大连培训中心孙立英纳税评估既是对纳税义务履行情况的评估，也是对扣缴义务履行情况的评估。纳税评估实行普遍评估制度，评估的对象为税务机关负责管理的所有查账征收方式的纳税人及其应纳所有税种。2009-8-2610辽宁国税大连培训中心孙立英主要的税收政策营业税法规中华人民共和国营业税

6、暂行条例国务院令第540号中华人民共和国营业税暂行条例实施细则财政部和国家税务总局令第52号财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号…2009-8-2611辽宁国税大连培训中心孙立英企业所得税法规《中华人民共和国企业所得税法》主席令第六十三号《中华人民共和国企业所得税法实施条例》国务院令第512号国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发[2009]31号财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知财税[2008]121号国家税务

7、总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函[2008]299号2009-8-2612辽宁国税大连培训中心孙立英土地增值税法规中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知2009-8-2613辽宁国税大连培训中心孙立英房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规中华人民共和国房产税暂行

8、条例财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知2009-8-2614辽宁国税大连培训中心孙立英其他法规中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例2009-8-2615辽宁国税大连培训中心孙立英主要内容一、行业概述及行业特点二、行业税收风险三、房地产开发业的纳税评估2009-8-2616辽宁国税大连培训中心孙立英一、行业概述及行业特点行业概述房地产开发