房地产建安企业税收政策解读及纳税评估课件

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1、辽宁中税普华税务师事务所电子邮箱:fengpl@mytax.cn电话：024-23258666-24房地产、建安企业税收政策解读及纳税评估冯佩玲2021/6/251房地产、建安企业涉税事项概述房地产、建安企业指标综合分析评估法营业税和企业所得税收入的变化分析土地增值税和所得税扣除项目的税务处理主要内容辽宁中税普华税务师事务所2021/6/252第一部分房地产、建安企业涉税事项概述2021/6/253我国目前征收的税种2010年7月13日羊城晚报头版《我国税种几多，权威部门不知？》无法定税种便无法定税收，如此杂乱不清的税

2、种现状，人们必然要怀疑，在税收过程中会不会出现无法律依据的乱收、错收呢？财政部网站上是19个，国家税务总局网站上是20个，其他各网站更是五花八门。2010年7月15日，国家税务总局网站将“税收宣传-中国税收简介”里原来“20个税种”这一说法改为了“19个税种”，并把此前算为一个税种的“城市房地产税”删去。这样税务总局网站与财政部网站的说法终于不再“打架”。税务总局、财政部终统一说法：我国现有税种19个。2021/6/254具体税种与征收方式国家税务总局网站修改后的相关介绍是：“目前，中国共有增值税、消费税、营业税、企业

3、所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车辆购置税、车船税、印花税、契税、烟叶税、关税、船舶吨税、固定资产投资方向调节税等19个税种。其中，16个税种由税务部门负责征收固定资产投资方向调节税由国务院决定从2000年起暂停征收关税和船舶吨税由海关部门征收进口货物的增值税、消费税由海关部门代征2021/6/255房地产、建安企业涉及的税种房地产开发企业主要涉及的税费有12种：1.营业税2.城建税3.教育费附加4.土地增值税5.房产税6.土地使用税7.印花税8.企业所得税9

4、.耕地占用税10.个人所得税11.契税12.车船使用税增值税等该行业偶发性税种不作考虑。建安企业主要涉及的税费有12种：1.营业税2.城建税3.教育费附加4.房产税5.土地使用税6.印花税7.企业所得税8.个人所得税9.车船使用税2021/6/256房地产各经营阶段的涉税环节与涉及的税种阶段涉及的税种备注开发建设期契税、耕地占用税取得土地使用权设计施工监理咨询印花税销售期房营业税城建税教育费附加土地增值税企业所得税个人所得税印花税租售管理期营业税城建税教育费附加土地增值税企业所得税个人所得税印花税销售房屋转让土地使用权

5、出租房屋或土地营业税城建税教育费附加企业所得税个人所得税房产税土地使用税印花税2021/6/257阶段涉及的税种备注自用房屋或土地房产税、土地使用税自用房屋或土地房产税、土地使用税赠与房屋或土地营业税城建税教育费附加土地增值税视同发生应税行为代收费用营业税城建税教育费附加房屋抵押贷款印花税以房抵债时按销售不动产纳税对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务营业税城建税教育费附加企业所得税、个人所得税股利分配个人所得税按股息、红利所得计税2021/6/258纳税评估对税收征管的指导意义为什么开展纳税评估？主动征税与被动征

6、收的差异？1978年2009年增、减税务干部数（业务干部）17.8万（14.24万）75万人（60万）+3.2倍纳税户数162万户2304万户+13倍税收收入519亿6.3万亿+120倍税收业务人员人均管户11户38户+27户税收业务人员人均收税36万1050万+29倍2021/6/259纳税评估是税务机关开展管理的一种形式（或方式），纳税评估作为一个名词，其本意是对纳税人的申报纳税情况做出审核、分析、判断和评价，由此判断纳税人是否依法如实足额纳税，并提请自行改正，是一种行政指导行为。经评估分析出的涉税疑点，其处理形式

7、主要有以下两种：一是就疑点约谈和调查核实（询问与检查权）；二是提请纳税人自我改正。2021/6/2510一、内资房地产—企业所得税的演变（一）1994－2003年现行税制是1994年建立起来的，市场经济需要适应市场经济的会计语言和税务语言，因此产品税改为增值税、营业税、企业所得税；由增减记账法改为借贷记账法。从94税改到03年，并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。2021/6/2511事实上，房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣

8、的税收政策，只能征收到少量营业税，形成房地产企业“纳税的乐园”等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。思考：我国为什么偏偏在1994年和2008年进行了大规模的税制改革？2021/6/2512（二）2003－2006年（83号文件实施时期）2003年制订了国税发【2003】83号文件。专门针对