房地产纳税评估

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1、房地产纳税评估主讲人：刘慧平房地产业业务范围房地产投资与开发房地产经营与销售以收费或合同为基础的房地产活动其他业务1.房地产管理2.房地产中介3.物业管理房地产行业特点运作环节多投入金额大产业链长社会影响面广投资风险高业务发展地域性强房地产业的生产经营流程注册登记土地取得立项与规划建筑施工销售管理产权办理依据我国城市房地产经营管理条例第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：　　（一）有100万元以上的注册资本；　　（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书

2、的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。　　工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发企业应当自领取营业执

3、照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：　　（一）营业执照复印件；　　（二）企业章程；　　（三）验资证明；　　（四）企业法定代表人的身份证明；　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。房地产立项审批应提供的资料项目立项申请报告表项目建议书或项目可行性研究报告建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书项目建设投

4、资概算银行部门出示的资金证明企业法人营业执照副本，资质证明项目地形图有关职能部门的意见房地产开发项目规划程序在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点。规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复的参考依据。在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等进行详细的规定，并须同时下达规划设计条件。根据规划设计条件，由建设单位委托设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后，须向规

5、划部门提出审定申请。通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件。开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证。该证是取得土地使用权的必备文件。申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后、申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序。该证是工程申办开工的必备文件完工的标准新31号文第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地

6、开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。竣工备案《城市房地产开发经营管理条例》第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《房屋建筑

7、工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定