房地产业纳税评估定

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1、欢迎各位领导莅临指导！房地产开发企业纳税评估张掖市地方税务局二00九年五月房地产开发企业纳税评估一、内容提要(一)行业现状描述(二)房地产行业纳税评估发展历程(三)房地产企业纳税评估的思路二、预警值的形成过程1、主要预警指标的构成2、行业指标采集3、税负预警值的形成4、税源评估指标测算及分析5、行业个性指标测算三、行业案例验证和评估（一）分析选案（二）约谈举证（三）实地调查。（四）再次约谈（五）评估处理四、评估建议(一)反映问题(二)建议措施目录房地产业纳税评估提纲行业案例验证和评估三内容提要一预警值的形成过程二评估建议四（一）行业现状描述（二）房地产行业纳税评估发展历程（三）房地产企

2、业纳税评估的思路一、内容提要㈠行业现状描述房地产业是近年来的热点行业之一，在地方税收收入中占有较大的比重。该行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂，存在涉税问题多的特点。2006年至2008年已建成商品房60多万平方米，累计完成投资5亿多元，截止2008年底，我市共有房地产开发企业96户，其中：纯管户80户，共管户16户。近三年有开发项目的纳税人仅23户，房地产开发企业不到全市地税管户的1%，08年纳税总额3800万元，占到同期全市地方税收总额的12%。然而，每年对房地产业实施专项检查，其反映的问题和查补税款都明显高于其他行业。因此，该行业是税收管理的重点和难点行业之一。（二)房

3、地产开发行业纳税评估发展历程建立纳税评估工作雏型单户进行评估阶段积累评估数据阶段探索行业预警值形成体系（三）房地产企业纳税评估的思路1、抓住敏感性指标2、围绕敏感性指标进行单户评估3、内外结合，修正和调整采集样本数据4、测算和形成行业预警值系统5、结合专业化管理和纳税检查，验证预警值的科学性6、建立房地产纳税评估模型7、在实际工作中推广使用房地产业纳税评估提纲行业案例验证和评估三预警值的形成过程一内容提要二评估建议四1、主要预警指标的构成2、行业指标的采集3、税负预警值的形成4、税源评估指标测算及分析5、行业个性指标测算二、预警值的形成过程税负预警指标行业评估指标税源评估指标1、预警体

4、系的构成实际税负名义税负收入营业税配比率企业所得税贡献率取得土地支出前期工程费建安工程费基础设施费公共配套费开发间接费其它开发费用期间费用利润计税收入比销售毛利率营业利润率成本费用率资产收益率资产负债率资产周转率投资回报率2、行业指标的采集我们按照已确定评估指标的需求，兼顾采集工作的质量和效率，主要针对企业所得税和营业税采集相关数据。房地产开发企业基本情况表和开发项目基本情况表主要反映纳税人及开发项目的状况泰安开发企业基本情况信息采集表.doc。采集表一数据主要来源于资产负债表和利润表。表二、表三数据主要是分析房地产开发业主要成本的构成，数据来源纳税人账簿及建设、规划、房管等相关部门。

5、表四反映纳税人分年度的应缴税金、实缴税金。详见泰安房地产开发公司数据采集表.xls。3、税负预警值的形成张掖市房地产业税负指标值税负预警值.xls指标名称2006年度2007年度2008年度平均值实际税负7.86%7.65%7.02%7.34%名义税负7.62%7.54%7.66%7.61%收入营业配比率5.05%4.99%4.70%4.86%企业所得税贡献率0.68%1.33%1.64%1.34%3、税负预警值的形成平均税负7.34%税负标准差1.60%离散系数36.77%预警下限5.74%预警上限8.94%张掖市房地产业税负预警区间表4、税源评估指标测算及分析房地产业税源评估指标税

6、源分析指标.xls指标2006年度2007年度2008年度平均值计税收入比3.42%4.59%7.09%5.53%销售毛利率19.61%20.11%19.43%19.67%营业利润率6.52%5.78%8.81%7.46%成本费用率80.25%79.90%83.16%81.62%资产收益率1.22%2.25%5.35%3.37%资产负债率88.21%84.38%86.51%86.08%资产周转率44.87%45.13%60.55%51.75%投资回报率2.24%3.91%6.72%5.07%5、行业个性指标测算行业指标分析.xls张掖市房地产业销售收入构成比例分析序号项目金额构成比例1

7、销售总收入548238400.65100.0000%2取得土地使用权支出61534143.2911.2240%3前期工程费16793019.963.0631%4建筑安装工程费291862001.0253.2363%5基础设施建设费38948385.327.1043%6公共配套设施费17879348.673.2612%7开发间接费用7965038.061.4528%8其他开发费用5262457.030.9599%9税金30153112.045.5