某别墅项目策划方案

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1、xxxxx目发展策划报告xxxxxII发展策划报告(定位篇)目录5~61・前言1.1.定位策略1.2.关键词7~182.项目评价2.1.项目概况2.2.技术资料2.3.四周景致2.4.周边配套2.5.交通条件2.6.街区功能2.7.SWOT分析1)S优势因素2)W劣势因素3)0机会因素4)T威胁因素5)矩阵组合分析19~253.项目的发展思路和策略3.1.关于农业观光园的发展机会2.2.关于休闲与房地产2.3.关于教育与房地产3.4.开发策略3.5.生活方式的侣导3.6.小结26~614.项忖定位4.1.定位的原则4

2、.2.客户细分4.3.客户定位3.4.功能定位3.5.物业档次2.6.形象定位4.7.文化定位4.8.规划/建筑风格/环境/居住氛围4.9.案名推介/主题口号4.10.价格定位4.11.房型定位4.12.农业观光园功能定位62~655.产品核心竞争能力分析5.1.领先的开发策略3.2.口身素质4.3.卖点营造4.4.卖点附加值分析66~676.结语5.1.概念开发体系图表5.2.四人特色2.3.四项领先4.4.战略目标1.丽a1.1.1.1.本项目的发展策略1.2.1.2.1.2.关键词2.项目评价2.1.项目概况2

3、.2.技术资料(1)(1)控制指标技术资料项目控制指标备注占地面积786,588平方米地块中规划有道路从中间穿过容积率不大于1.7/总建筑面积约416,000平方米容积率以0.8计算(除去观光园占地)住宅建筑面积/未限定商业建筑面积/未限定配套设施面积/耒限定人口毛密度192人/公顷/建筑限高60米/建筑密度不大于40%可适当调整(2)地质情况本项目地势平坦、开阔，在地貌上属长江冲洪积三级阶地堆积平原区；项目场区地势西高东低，地表标高在17.2~22.3M；地表为近代河流冲击物，土壤肥沃，土层沉积厚度为10-30米。

4、地层编号名称承载力fk(kPa)压缩模量Es(MPa)⑴耕土(2)淤泥20~500.7~2・0(2)-1淤泥质粘土50~801・5~4・0(3)一2粉质粘上1001603.0~6・5(4)一1粉质粘土230~3207.5〜14.0(4)-2粉质粘上2703709.0^15.0(4)粉质粘土310^50013.0~1&0（3）地下水地下水类型为上层滞水，赋存于（1）层耕土层中，主要补给来源为大气降水，水位随季节变化而变化，且不连续。2002年2月勘测的xxxx良种场地下水埋深在地表下0.7〜2.0M,项目场区地下水埋深

5、在地表下0.5~0.9Mo2.3.项目地块四周景致（1）描述（2）总体评价地块四周视野开阔，但缺乏优越的稀缺

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7、然资源和景观条件；地块本身可直接利用的自然资源也相对贫乏，因此如何合理地改造外部环境及营造小区内部环境显得至关重要。2.4.周边配套2.5.交通条件（1）现状（2）规划2.6.街区功能xx地区作为一个新兴的城市副中心地带，主要是为了分担汉阳主城区和武汉经济技术开发区的居住压力，是以居住为主导的街区功能，从政府的有关规划方案中也强调了这一街区功能定位，同时商业和休闲功能在规划中也有所强调。（1）功能形成»x

8、xxx地区位于长江以北三环线以内，距汉阳钟家村商业中心和汉口中心区交通相对便捷，在此建设生活区对疏解汉口和汉阳IU城区人口，降低江北地区人口居住密度，改善居住环境起到一定作用；»xx地区南侧正在建设的（沌口）武汉经济技术开发区是以汽车产业为龙头的综合工业区，距xxxx地区约5公里。由于受到地形地貌的限制，其居住配套用地不足，XXXX综合性生活区的建成，可为其提供部分居住牛活配套用地；另外，XX地区东侧接汉阳XX工业区，是总体规划确定的屮型工业区，其上要配套居住生活用地也需在XXXX地区布置；»XX地区位于城郊结合部，

9、地势平坦，与市中心有一怎距离且冇湖泊水体隔离，冇利于建成一个相对独立、环境优美的城市综合区。(2)总体评价XX地区的发展对改善城市居住牛活条件，增强城市功能具有重耍的作用。在总体规划引导下，随着经济发展到一定阶段，未来地区将成为城市集中的牛活区域，在区域内将会集中rh政府和开发单位建设的适介生活居住的各类设施，一方面极大地方便居住在这个区域人群的牛•活，又将带來工作、牛活等行为模式的分化，成为满足工薪、口领或中产以上不同阶层人群居住、教育、消费、娱乐、休闲、健身的区域。相对于武吕的大学区,汉口的商贸区，汉阳的经济技术

10、开发区的定位，XX地区可以称之为：城市的一个人型居住组团——武汉市汉阳区中环线上的屮央生活区(CLD)o2.7.SWOT分析(1)S优势因素»xx地区规划远景揭示其极大的发展潜力。XX地区独特的地理位置、环境已引起武汉市委、市政府的高度重视，规划到2020年，xx地区居住人口规模将达到27万人，成为武汉新的集居住、商贸、科技开发等为一体的副城市