东莞某别墅策划方案

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1、东莞·常平别墅项目价值突破的五大核心途径[引领东莞别墅定制化时代][价值实现篇]项目的形象目标与实现途径常平在呼唤高端地产的新气象一、常平地产高端市场滞后于其城市发展水平比照常平优越的经济地理位置和规划远景，常平高端地产处于滞后状态。具体表现有二：其一，对外部资源的引进不够，至今仍罕有知名建筑师、怡景师的作品；其二，地产市场发展的最大动力在于常平与樟木头、黄江一起是港人置业的金三角，因此，市场一直忽视对原地住民/居民的关注，真正符合本土消费观念的产品欠缺甚至空白。二、地产高端市场面临着结构调整常平常平房地产现在正处在一个提高和完善的阶段。现在常平楼盘的竞争，

2、已经是品质、品牌和服务全方面的竞争。传统常平住宅市场以外销为主，但如今内销的比例逐年增加，成为一支主要购房力量。许多富起来的家庭抱着改善居住环境的想法，对高质素物业情有独钟，纷纷置业自住或投资。[结论]传统陈旧的开发模式仍是常平地产的现状。通过引入和整合领先的、本土特色的模式，将会实现项目价值的巨大提升，将会催生常平新一轮的本土住民（不同于之前的港销）的豪宅置业潮。项目概念提升与价值突破（一）[问题]豪宅开发要有豪地。项目地段如何优化，扬长避短创造出地段诉求的新格局？[解决]地段优势对“常住”价值的提升别墅，说文解字，其非原墅、本墅。取字为别，顾名思义，是另

3、外的，非平常的之类感觉。正因如此，对真正非退隐之人而言，别墅“远离闹市”是优势也是“不可得兼”的遗憾。就本项目来说，虽非依山伴水，拥有匿于山林的豪地，但自成一体：得城市配套，却城市喧嚣。若即若离的哲学，创造性实现了“常住别墅”的可能。[问题]如何激活常平住民购买别墅？[解决]区域前景创造资产价值让常平住民认同项目区位价值，认识到项目的“实在”和物超所值，是激活他们购买豪宅的关键理由，引导消费者前瞻性看到项目的资产价值，将表现出强大的销售推动力。在一个新增总量不大的市场（例如，去年数据，房地产项目10个，商品房销售约3000套，销售面积24万多平方米，销售额1

4、0亿多元），这种价值预期一旦形成共识，42栋别墅将会速销一空。项目概念提升与价值突破（二）常平：1、大京九铁路运输枢纽华南第一站；2、市委市政府对常平作出了“东部支点城市”的定位。“支点城市”就是区域中处核心地位、起中心作用，在经济文化方面具有辐射力和拉动作用的城市。东部常平+西部虎门+中部市区。常平“一个重镇四个中心”：华南商贸重镇，珠江三角洲东部地区的客流/物流中心，东莞东部的经济、文化中心。》》项目区位价值由此可见一二。[问题]配合地段核心内在价值，如何强化项目外在的、显形的价值？[解决]流水环境拉动居住价值实现重视营造景观优势的时侯，要注意自创和原生

5、环境的区别。42.3%的潜在别墅购买者喜欢湖景别墅，28.8%喜欢山景，15.4%喜欢高尔夫景，5.8喜欢海景，7.7%喜欢其他景致。（数据来源：东莞别墅消费市场研究）。因此，营造一处生动的水景，可以弥补项目外部环境的欠缺，甚至实现原生环境（活水）所没有的动感流水环境。项目概念提升与价值突破（三）深圳中信城市广场动感喷泉show：灯光、音乐、水束，扑面而来一种向往的感觉。本项目也可以通过喷泉、跌水的组合，释放一种原生环境所没有的美。目标与实现常平个性别墅第一品牌产品创新领先的别墅开发理念和模式策划理念强调前瞻性看地段价值，引进新模式，尊重和实现常平原住民的豪

6、宅需求。直销攻略独创性地使用直销模式，更快更好地实现营销实效同时提升项目品牌、企业品牌运营营销以填补市场空白的姿态和优势关注价值最大化，实现品牌营销的系统贯彻目标的细分、转化常平个性别墅新标杆价值的提升和突破1、区域地段价值的认同2、短、平、快，空白市场的填补3、本土消费特色的迎合和满足4、整体产品价值的提升与最大化5、项目品牌价值的实现原则速销核心定位，定位≠错位[同路模式：定位铁三角]创造第一制造差异引导需求裔天别墅：定制化常住型流水别墅——引爆常平原住民别墅置业的第一热核——“定制别墅，常住别墅”的革命突破——领先的开发模式和消费模式——流水别墅，物质

7、实现为情景式动感水景——流水别墅，可推延联想出上善若水，上流生活[结论]项目将实现的价值与定位系统[推广攻略篇]商业价值最大化的五大攻略最大化项目价值的五大攻略攻略一：抢先迅速入市，短平快的速战速决攻略二：做足“水”文章攻略三：形象高点的控制和热点争夺攻略四：ＶＩＰ销售，提供置业的全程全面解决方案攻略五：五星级酒店设外卖场，锦上添花的定海神针１２月入市开战速度经济时代，快者通吃抢在农历年底出清否则，一等将最少等掉３个月常平独一无二的市区别墅唯一性产品，零竞争的市场环境填补市场空白营销战中选择“奇袭”式侧翼战“市场细分”，寻找出市场空缺以迅雷不及掩耳之势在竞争

8、较薄弱或暂无竞争的时候发起攻略一：抢先迅速入市，短平