房地产策划方案金外滩策划报告

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南宁外滩新城一期•金外滩•营销策划方案 第一章・市场分析・南宁市片区功能定位分析南宁市市区规划面积150平方公里，现有城市建成区面积70平方公里。全市共划分为兴宁、永新、新城、城北、江南5个城区，1个郊区和邕宁、武鸣两县。兴宁区：位于南宁市中心，是南宁市商业、服务业最繁华地带，也是购物中心。由丁•其相当大的部分曾是邕州古城，历来是邕城中心区，全市最繁华的兴宁、民生，朝阳等路段及新华街等均集中在这里。辖区内主要街道有：朝阳路、兴宁路、民生路、新华路、人民路、屮华路、华东路、济南路、公园路、解放路等。永新区：位于南宁市西北部，是南宇市重要的食品、机械、化医、轻工等工业基地。辖区内主要街道有新阳路、华西路、华强路、中尧路、北际路等。新城区：位于南宁市东南部，是自治区、南宁市党、政机关及经济、文化、教育、卫生、体育等部门和宾馆饭丿占、旅游景点较为集中之地。辖区街道多宽阔笔直，主要街道有民族大道、古城路、园湖路、七星路、星湖路、民主路、建政路、东葛路、新竹路、新民路、屮山路、桃源路等。城北区：位于南宁市西北部，是广西文化、教育、科技研究中心，及南宁市纺织、机械、卷烟、印刷等工业的重要基地。辖区内主要街道有衡阳路、友爱路、明秀路、西乡塘路、北湖路、唐山路等。江南区：是南宇市新兴的城区，位于邕江南岸。是南宇市轻纺、化工、制糖、机械、建材、电子等工业的重要基地。辖区内主要街道有江南路、五一路、福建路、亭洪路等。 二・市场分析r=西部开发、中国加入WTO……一片大好的经济发展形势，南宁政府为加快经济发展，采取了多项优惠政策，积极改善投资环境，为投资者提供极好的发展商机：将今年定为南宁市项目发展年和招商引资年，并诉资11.5亿打造南宁“信息全面启动南宁信息化建设。此外，外商可在南宁投资的项目包括：银行、商业零售业、外贸企业，外贸银行经批准述可以经营人民币业务。这些都昭示着南宁欣欣向荣的投资形势。齐地投资商、外商及其它企业的进驻，必将有力的推动南宁写字楼市场的发展，市场供求关系的改变使市场必须重新建立格局，南宁房地产中的写字楼版块正在逐步成为市场乂一个热点。2.南宁高层楼宇市场现状分析经过调查研究发现，目前南宁写字楼主要集屮在朝阳路、民族大道及发展屮的琅东片区。这里是南宁市屮心及区域商业较为集中区域、繁华，配套成熟，城市交通要道贯穿其中，交通方便快捷。而琅东地区作为政府新定位的城市次中心开发区，目前区域内有大片新建设的写字楼，如新城国际、文德大厦、亚航财富中心等，就此我们将整个南宁市场分为两大的版块进行比较分析。琅东片区概况：由于市政府迁移至琅东新区，给琅东片区的金融、行政、信息等产业带来了无限商机。随着市政公共设施的逐步完善及政府的宏观规划，琅东区已成为南宇市的CBD,而金湖广场一带，更是CBD的核心地带，周边的亚航财富屮心、新城国际、时代丽都、农业银行大厦、发展大厦、琅东大酒店、投资大厦、新闻屮心、市工商局、市政府、地税大厦等各大商业、行政机构在此云集，使整个琅东新区将会成为南宁、广西乃至整个西部的金融商务特区。案例解析： 时代丽都物业类别：商住楼建筑类别：高层售楼热线：551180K5515212物业地址：南宁市民族大道金湖广场项目进度：正在兴建中，明年伍刀交工价格范围：均价在3800左右项口概况周边环境开发商南宁市朝阳房地产开发公司吋代丽都座落在南宁市琅东区中心地段一-紧邻金湖广场，与国际会展中心相邻，周边地税大楼、农行大楼、屯信大楼、发展大厦、投资大厦、监控大厦座落其周，相映成辉。规划中的金湖广场地卜•大型购物商场和停车场使生活更加便利，配套设施齐全，交通便捷。税局、银行、学校、公园应冇尽冇。物业管理家园物业管理0.8元/平方米投资商代理商H销建筑单位广西冶金建筑公司占地面积7461平方米建筑面积21265平方米交通状况220路、213路、211路、6路公交等车经过，交通十分便利绿化率36.2%容积率2.85小结:楼盘的户型特点及分配：主要以四房两厅两卫双阳台为主力户型，20、21层为复式结构，户型设计比较合理，公“私”分明，采光较好，宽敞的主人房及大方的客厅更休现了非凡的感受。形象推广策略：以大型条幅、楼书和报纸、杂志等进行宣传。广告宣传语：城市中庭傲世之居 整个销售情况的小结：整个楼盘的销售不畅，价格较高是重要原因。 整体楼盘的概括：整个楼盘的地理位置在琅东新区的屮心黄金地段，投资价值较高，市政的远期规划也给楼盘带来了许多信心保证。目前的生活配套还不够完善，在今后的未来几年中将配合其它几个商住楼成为琅东片区的CBD的中心地带。楼盘木身卖点不多，推广中用到的景观概念，也只限于个别楼层与朝向。亚航财富中心物业类别：纯商务写字楼建筑类别：高层售楼热线：5519188、5519648物业地址：南宁市琅东金湖路金湖广场旁项目进度：建筑主体已基本完工，在明年四五月全部完成价格范围：均价3300,层差30元，东西景观差价400元项目概况周边环境开发商广西南宁恒福物业有限责任公司地处琅东CBD核心区，前节金湖广场、近望国际会展中心，周边琅东大酒店、发展大厦、市工商局、农业发展银行等，是金融商务的屮心。物业管理2元/平方米投资商广西航洋投资集团有限公司代理商宝资通项目咨询有限公司建筑单位占地面积2158平方米建筑面积28493.96平方米交通状况220路、213路、211路、6路公交等车经过，交通十分便利绿化率容积率13小结:楼盘的户型特点及分配：整个写字楼由两栋99.9米高层双塔组成，户型面积从57-180平方米纯商务办公空间，在户型 设计上，总经理室宽敞舒适，大玻璃窗的设计使周边景观一览无余；紧贴总经理室的文秘办公室，捉供周到全而的服务;两个职员办公室分设，避免不同工种的相互干扰；卫生间位置相对独立，既保持一定的隐私性，又减少对其他功能区的影响。形象推广策略：以杂志、报纸及相关的软文为主要烘托手段广告宣传语：国际化纯商务城市CBD美好未来整个销售情况的小结：由于地处CBD黃金地段，投资价值较高，销售情况良好，口前一期已全部售罄，二期还未推广。整体楼盘的概括：亚航财富屮心，地处民族大道屮段，位于南宁琅东未来CBD的核心地段，正对金湖广场、背靠南湖，远望国际会展中心，周边区域云集各大金融商业机构。在建筑上，颜色鲜明的外立面，弧形的建筑外形，设施完善的商务会所为业主提供了全面的商务服务。相邻的琅东大酒店，成为该写字楼的有效配套，其用住宅价格推写字楼的手段是一期售罄的主要原因。新城国际物业类别：商住写字楼建筑类别：高层售楼热线：5521883、5521886物业地址：南宁市民族大道东段（发展大厦对侧）项目进度：预计今年10月主体封顶，明年四五月入住价格范围：均价3800左右项口概况周边环境开发商广西南宁祖龙置业有限责任公司中小学南湖小学，民族东路小学，三中，三十中物业管理0.8元/平方米综合商场商务会所，小区会所投资商邮局地区邮局代理商艾肯策划全程营销银行农行，发展行、工行 建筑单位周边环境南湖广场、金湖广场、青秀山风景区、石门森林公园占地面积3383平方米医院区儿童医院亭凉医院建筑面积41511.8平方米交通状况6路、11路、213路等公交车直达小区使用率78%容积率12.27小结:楼盘的户型特点及分配：中低层为写字间，写字间一般面积较小，集中在60—90平方米Z间，户型设计比较合理，基木可以满足现代办公需要，高层为住宅，面枳较大，大多在150平方米以上，也有部分小户型，面积在60—70之间，主耍特点比较注重卧室和客厅的宽敞、方正。形象推广策略：主要以杂志、报刊及其它广播媒体。广告宣传语：希望在新城整个销售情况的小结：前期的销售情况较好，主要以写字间和小面积的住宅为主，未来的销售要看政府的宏观规划和公共设施的建设的配合。整体楼盘的概括整个楼盘以29层两栋塔楼和低部裙楼组合成，是集商业、娱乐、康体于一身的建筑群体。立面曲纵向线条与弧线形落地大窗构成，前庭的2300平方米的绿化广场、第七层架空的1600平方米的绿色花园及顶层的空中花园,形成了首创的四层立体绿化空间；近1500平方米的商务会所，设备齐全，法式咖啡座、健身房、网吧等给业主的生活提供了舒适、周到的服务，购买者主要是小型公司作为办公作用。 东方明珠花园物业类别：商住楼建筑类别：高层售楼热线：5514318、5514908物业地址：南宁市琅东区南湖桥头大转盘东南而项目进度：预计年底可以完工主体价格范围：均价在3700左右项口概况周边环境开发商广西外商投资服务中心南宁市江宇房地产有限责任公司地处琅东新区的龙头位直和最人的人工湖南湖为畔，周边配套完善，银行、超市、邮局、医院、小学环绕四周，方便、舒适的都市生活尽现其中。物业管理园林设计美国MM丄程公司代理商自销建筑单位广西建工集团占地面积8461平方米建筑而积66000平方米交通状况12路、10路、220路等多条公交车穿插小区。绿化率容积率7.8小结:楼盘的户型特点及分配：住宅户型以较大的面积为主，主要集中在130—300平方米之间，配合一房一厅的小户型，40—50平方米Z间，户型以板式平面设计，方止、通透，全景无框弧形落地大窗，超大观景阳台与生活阳台，户户观景，窗窗入肌形象推广策略：主要以报纸、杂志、软文的抄作及电视、广告媒体为宣传策略。广告宣传语：东部新城璀璨明珠整个销售情况的小结：前期的销售较好，基本达到了一半，目前正处在屮后期，由于价位的较高，使大多数百姓只能可 望不可及。楼盘整体分析：该楼盘堪称琅东南湖板快的标志性楼盘，顶部设计的球形建筑标志，内外设计彩色电灯灯光，与国际大酒店顶层的绿色半球标志、南湖广场的咅乐喷泉、南湖大桥的路灯构成一副时代特色的都市夜景；由美国AAM设计的园林景观的屮庭花园主题，太空科幻灯光效果，配合中国古典园林艺术的神韵，全力打造绿色梦幻家园；在顶层的南宁市最豪华的商务、休闲会所，更代表了业主的尊贵和楼盘的品质。片区租售状况对比分析: 望不可及。楼盘整体分析：该楼盘堪称琅东南湖板快的标志性楼盘，顶部设计的球形建筑标志，内外设计彩色电灯灯光，与国际大酒店顶层的绿色半球标志、南湖广场的咅乐喷泉、南湖大桥的路灯构成一副时代特色的都市夜景；由美国AAM设计的园林景观的屮庭花园主题，太空科幻灯光效果，配合中国古典园林艺术的神韵，全力打造绿色梦幻家园；在顶层的南宁市最豪华的商务、休闲会所，更代表了业主的尊贵和楼盘的品质。片区租售状况对比分析: 2002年3月份琅东区CBD周边物业出租市场状况名称位置层数可出租楼层租金/售价租户/客户情况物管费停车位中央空调发展人厦民族次道东段24层无50-60元/nf政府、国企占多数，少暈民营和私企1.2元/nV120个77c/m2投资大厦民族大道109号（跨世纪大酒楼对面）19层2-4、7、8、10-19层1-4层70-100元/itf；7-19层60元/itf；整租下调10%/m2房产公司、银行、贸易公司、重工业公司3元/nf（整租2.5元/nf）小车租120元/月，或1元/时7元/nV,冬季3元/m2新城国际民族大道与金洲交叉路口29层100%（共278套）起价2530元/nV,最高价5680元/nf,均价3300元/nf房地产、律师、广告等行业0.8元/nf不含电梯费123个无金和大厦南湖桥头（区党委斜对面）15层4、5、8层少数儿间25-32x/m2,5楼27元/itf,8楼29元/itf房地产、经贸、文化信息公司等1元伽约40个无新兴大厦民族大道25层（定项开发），30层（1-17层抵押银行）29层可租可售30元/m2（29层售价4600TC/ni2）联通公司1.8元/nf（不含电梯费、空调费）无无泰女大厦民族大道38-230层7、24-26、29、30层257G/m257t/m2（含电梯空调费）小车250元/月无中心区概况：由于市中心区是旧城区和旧商业区，整体的公共市政设施相对较完善，周边的休闲、购物、娱乐的场 所较集屮、齐全，交通便利，商业气氛浓厚。但与新开发的琅东片区相比较，其整体的市政规划由于历史的原因相对比较混乱、繁杂无序，环境质量较差，导致在价格上不具备与琅东新区的竞争能力。随着今后政府对危房、乱搭乱建的居民房进行整体的拆迁和宏观的规划，并结合现有的人气旺、流动人口多的特点，在未来的发展格局中还是具有相当发展潜力的。案例解析:格兰云天物业类别：商住楼建筑类别：高层售楼热线：2626308、2626318物业地址：南宁市共和路99号项目进度：主体工程已基本封底价格范围：起价2180,均价2700项目概括周边环境开发商南宁宇宁房地产开发有限公司地处共和路。紧邻城区主干道，交通便利，购物方便。周边医院、商场、酒楼、娱乐场所电信局、邮政局、超市配套齐全，共北小学、共南小学座落周边。物业管理0.8元/平方米代理商成诺置业建筑单位广西区一建占地面积952平方米交通状况212路、211路经过建筑面积12000平方米使用率86%容积率12.6小结: 楼盘的户型特点及分配：主力户型以两房两厅为主，户型多样，面积在65-100平方米之间，配合少量的复式结构在屮高 层。户型设计简单，方正，缺乏新意。形象推广策略：主要以广告条幅、电视、楼书为宣传手段。广告宣传语：幸运从现在开始，直到永远……整个销售情况的小结：销售情况已尽尾声，小而积的住宅销售情况较好，由于地段的位置较佳，投资人士较多，剩余的基本上都是大面积的复式结构。整体楼盘的概括整个楼盘地处南宇市屮心地段，周边的配套完善、齐全,是南宁市的商业屮心区，区域内，有民生路商业步行街和繁荣的电讯市场，连接东葛路和民族大道，交通顺畅、四通八达；价格的适屮也吸引了不少的投资者。但是周边的整体规划较凌乱、繁杂，住宅的环境不是很理想。福莱阁物业类别：商住写字楼建筑类别：高层售楼热线：2835218物业地址：人民路东段210号项目进度：主体工程已经完工价格范围：均价在3100左右项目概括周边环境开发商中房集团南宁房地产开发公司面迎人民东路帀中心商业街区，民族商场、钻石广场、百货大楼等商业、办公场所近在咫尺，背靠治理后的朝阳溪花园，济南路菜市场、市针灸医院等生活配套遍布周边。物业管理1.4元/平方米投资商代理商建筑单位占地面积1800平方米建筑面积15205平方米交通状况218路、20路公 楼盘的户型特点及分配：主要以中小户型为主力，面积在68-120平方米之间，并配合一房一厅的小户型，小户型多以办公用地及投资的形式为主，办公区层高3.9米，大户型以住宅的情况较多。形象推广策略：楼盘的销售以进入中后期，所以广告推广的力度不大，主要以大副的条幅及宣传单张为主要营销手段。广告宣传语：引领小额投资新模式首创多功能商务公寓整个销售情况的小结：小面积的60-80平方米的户型销售情况较好，由于地段的优越，以小公司的办事处及投资人士的置业者居多。整体楼盘的概括：福莱阁地处首府人民路东段、市中心双仔井核心吒地，商业办公气氛十分浓厚。同时，菜市场、医院、餐饮等生活设施遍布周边，真正是出可商战市场、入可修养生息。独特而优越的地理位置使福莱阁成为办公、住宿、商务三位一体的根本基础。在价位上，适中的价格对中小公司比较青睐。阳光新都 物业类别：商住写字楼建筑类别：三栋高层，一栋写字楼，两栋住宅售楼热线：5631128、5631108物业地址：南宁市民主路6—6号项目进度：主体工程正在兴建价格范围：均价3300左右项目概括周边环境开发商广西阳光时代置地有限公司中小学南宁市「四物业管理深圳海外，0・8元/平方米，综合商场菜市场，超市建筑设计陈世民大师邮局地区邮局代理商宝资通银行建行、交通银行建筑单位广西二建周边人民公园占地面积7463平方米医院广西中医学院第一附属医院建筑面积50000平方米交通状况23路、14路、101路、102路等公交车直达小区绿化率容积率6.7小结:楼盘的户型特点及分配：一栋的写字楼多以小面积的单位为主，户型设计简单实用，明亮宽敞，两栋住宅楼，则以三房为主力户型，面积在110—160平方米Z间，宽敞的大客厅及主人房的设计，符合了南宁市老城区百姓的好客的生活习惯。形象推广策略：以大型的广告牌及条幅、报纸、杂志等为宣传手段。广告宣传语：秀岀时代拥抱阳光整个销售情况的小结：前期的销售情况较好，主耍是由于良好的地理位置及相对较便宜的价位吸引了不少置业者的投资和广告、IT、装修等小公司的办公用地。整体楼盘的概括：阳光新都位于民主路核心地带，身处成熟的都市社区，周边的配套设施一应俱全，科教文卫机构遍步,衣食住行设施近在咫尺，交通顺达，教育、文化、医疗、购物、娱乐、影院、银行、邮局、美容美发网点遍步，生活方 便无忧。楼盘的建筑立面颜色比较鲜明，采用黄、红、灰、蓝四款色调，造就了别具一格的外观风貌。16个公共休闲花园，66个私家入户花园，构成了人民公园、中庭花园、私家花园三园合一的三维绿化体系。 太阳广场物业类别：商住写字楼建筑类别：高层售楼热线：2619688、2627711物业地址：南宁市新民路59号项目进度：主体工程在年底左右完成价格范围：均价在3900左右项口概括周边环境项目顾问广州珠江恒昌房地产顾问有限公司太阳广场地处南宁市中心黄金地段，各人政府机构林立，明园新都酒店、翔云人酒店等众多星级宾馆为邻，周边的配套设施齐全、完善，区邮电局、市第四中学、人民公园等休闲、娱乐尽在享受。物业管理商务楼：2.5元/平方米住宅楼:1.35元/平方米投资商广西南宁星江物业发展有限公司，南宁邕州饭店建筑单位中国建筑第二工程局占地面积15000交通状况14路、22路、3路、32路公交车直达建筑面积98000容积率&57小结:楼盘的户型特点及分配：住宅的户型面积较大，一般以四房150-220平方米之间，设计比较前卫，布局合理、方正，尤其是复式的结构设计的较为科学，使业主真正体现休闲、舒适的都市生活。形象推广策略：以广告牌、大型的条幅，及报纸、杂志、网络为宣传手段，在南宁市房地产有较大的影响。广告宣传语：犬地精彩太阳广场整个销售情况的小结：销售情况不好，由于该楼盘在前期推广屮工程进度跟不上销售进度，而造成销售不理想，特别是 英没冇可支持高价位的实体展现给消费者，造成性价比严重失衡，导致销售不畅。整体楼盘的概括:楼盘地处南宁市中心的黄金地段，是行政、商业办公的中心地带，周边的设施齐全，众多的星级宾馆为邻；楼盘内部特设完善的商务会所、儿童会所、健身会所及各种休闲设施；建筑上以英式的错层、跃式为理念的建筑特色，体现了楼盘的浪漫神韵、品位律动的立体空间；在价位上，目前楼盘在南宁市屈于高价屮质物业，价格高也给整个楼盘带來T相对较大的压力。钻石广场位置朝阳路交通情况良好可活动场地停车情况地下停不•场规模共场地19层,1-3层为商场,4・19层为办公租金情况经营情况良好人口居住虽楼层展示而综述•钻石广场位于商业繁华地朝阳路，具冇极好的商业环境。临近南宁火车和汽年客运中心，出入的交通都极为便利。•广场以岀租方式经营，有统一的物业管理。•进场办公的企业主要有：咨询公司、电器公司（金羚电器、海尔集团）、通讯公司、生产制造行业公司办事处等。外经贸大厦位置古城路交通情况良好可活动场地停车情况90余个地面停车场，月租金100元规模共34层，1-5层为百货商场租金情况45元/n?（含物管费）经营情况闲置率5%人口居住量楼层展示面 综述•外经贸人厦周边有区外贸厅、农业厅、边贸局、博物馆、中国银行等市政设施及金融机构，具有良好的商业金融环境。•大厦统一管理，配有中央空调，6部电梯（大堂5部客梯，侧廊1部货梯）。•大厦属外经贸公司，划分给属下各子公司所用。大厦以出租方式经营。45元/n?的租金在所在区域属高价位。•单位而积最小为100平方米。•进场办公的公司主要有外贸公司，电器公司（西门子电器公司、飞利浦电器公司），律师事务所，包装公司，网络公司及少数生产经营公司。整合结论分析：区域市场销售价格对比:琅东区 □3000■3500□4000□4000以上中心区□3000■3500□4000□4000以上区域楼盘功能对比分析:琅东区： 中心区:□豪宅■纯写字楼□商住两用□其它□豪宅■纯写字楼□商住两用□其它区域购买情况分析琅东区： □购买情况■接受值□不可接受屮心区:□购买情况■接受值□不可接受通过以上图表分析我们得出这样的结论作为新区，其配套及交通远不及老区完善，但由于其规划建设以整个城市的发展为前提，所以在以后的建设当小将体现其作为城市新名片的作用。目前其楼盘的宣传推广上主要是以描绘前景为主。而新区的建设虽初具雏形，但其功能 性却暂时不能取代老城区，冃其前景虽然美丽但英发展尚需时H。老城区在政府的宏观规划前提下，正在全面进行着旧城改造，但由于其一直以来的脏、乱现象，以及规划布局的不合理，使其在市民心中的形象大打折扣。这也是造成□区物业不如新区的原因Z-o加上人们总是习惯不断追求新的东西，致使老城区的发展落后于琅东新区。但是老区最大的优势在于英城市屮心区的地位无可比拟，和一直以来形成的浓厚的商业气息与无限商机，为老城区未來的发展奠定了深厚的基础。3.未来发展趋势分析高层楼宇作为南宁楼市的新一轮热点，新旧两区的竞争是主要的市场竞争。旧区的城市改造、新区的新兴建设都为所在区域的楼盘造就了良好的外部环境。而比较老城区与琅东新区的市场机会与市场环境而言，老城区更加具备发展的契机。因为在琅东新区新楼盘比比皆是，作为新区其相关配套还需完善，无法在短期内聚集人气。而整个老城区，基本上难以寻觅到有相当功能性和内在较高品质的案例。消费者在老城区的消费选择空间相当有限,这也为我们创造了难得的市场先机。我们必须整合切合市场及冇影响力的产品，消费者在细心比较之后，必然会将目光转向楼盘本身的品质。因此''金外滩”项目应在充分利用外部环境与市场契机的同时，在楼盘自身规划建设、服务管理、及相关配套上提高自身素质，以增加其附加值，提升物业档次、扩散项口形象影响力，塑造核心品牌凝聚力。第二章、项目SWOT分析 一.项目概况建筑规模：总层数30层总建筑面积：25437平方米物业性质：办公、居住总套数：80套实用率：81%其中1・3层为商场，第4层为会所，5・30层为复式商住结构电梯：3部停车场：地下2万平方米二•项目SWOT分析1.优势（S）•处于南宁传统商业中心，具有浓厚的商业氛围，使其具有优越的区位价值。•政府工程：规划建设中的“堤路园”南宁外滩形象工程，为项目汇集极佳的景观资源及区域规划价值。•周边生活配套一应俱全。•交通便利。中山路尾与多条交通要道相连，可以迅速到达南宁各区。•具备复合功能性，宜商宜住的魔方组合空间。•全市独冇双会所楼盘，星级服务、独享尊贵。 •有南宁市内最大的地下停车场。•项目屈于旧城改造工程，得到政府的大力支持，具相当规模性。1.劣势(W)•门区整体形象不佳，影响项目品牌形象的树立。•因丿力史原因，户型的设计存在较大的局限性。•部分户型采光不佳且无景观资源。•前期工程原因，开发周期较长，直接影响了发展商品牌形象与信誉。2.机会(O)•南宁市重塑新形象，大规模旧城改造所赋予的历史契机。•”堤路园工程"的规划建设所带来的巨人商机。•针对现有市场格局中的空白点，在资源整合、理念创新基础上开创的市场先机。•项口整体形象的积累沉淀与对项口推广所产生的品牌延续效应。3.威胁(T)•整个南宁房地产市场格局的不稳定性及发展滞后性。•琅东片区的大供应量造成市场供求关系的失衡性所带来的间接市场压力。•片区新建设同比楼盘所造成的直接市场竞争压力。 第三章.项目定位分析一.项目市场定位酒店式空中商务别墅 信息时代■商住一体新空间BOHO概念释由：1.目前南宁市政府正积极打造南宁“信息市”，定位中结合此工程突出信息时代，信息智能化建设，代表项目的时代性,同吋也给口标消费群体以实力的象征。2.表明本项目不仅是顺应时代而建，更是为创造时代而建。3.提出“商住一体、立体式空中商务别墅”，直接表达本项目办公与住宅组合的特征。4.I口城改造，外滩新城无论是建筑本身还是营销推广，都给人耳口一新的感觉，其创造的是一个全新的核心品牌。一.物业形象定位南宁高层楼宇新形象在南宁市场中尤其是在老城区，高层楼宇一直未能树立自己的整体形象，而且发展处于无序状态，楼盘品质也存在较大差异。外滩新城—期''金外滩''因其具备优越的区位价值、成熟的配套等市场支撑，以及在屮心区市场小的领头羊地位厂金外滩"项目有充分的条件树立起中心区商务高层楼宇的崭新形象者一历史使命。南宁金融外滩新坐标外滩新城作为“堤路园”工程的第一个受益者，在新城区改造当屮起领头羊的作用。本楼盘无论是在建筑外观还是内部建造质量上，都是精品之作。再加上项廿住宅及商铺部分所提出的“一投多赢"新投资模式，已倍受关注。写字楼的推出，是延续前期的形象积累，也是为建立“外滩金融新坐标"增加一个有力的支撑点。 三、物业功能定位：针对屮心区商贸、外地驻邕办事处的屮小型办公空间;15层以上不分割，保留原有面积不变。一层办公，一层可居住或自由间隔（含菜单式基木装修）；统一酒店式空屮商务别墅的主题；商住两用・魔方组合空间;14层以下结构分割为二层，以标准层形式进行推广；（含菜单式基本装修）置业者可根据需要上下左右口由间隔与纽•合。四、物业价格定位：1、琅东区片区置业消费密集区分析: 2、中心区片区置业消费密集区分析:3、市场结论分析根据对市场冇针对性的研究分析，我们认为，目前老城区的高层楼宇因城市遗留问题、历史原因及市场中该类型楼宇的空白和品质参参不齐，销售均价整体水平低于琅东新区，有效成交价榕密集区域在2700/m2-3300/ni2Z间，而琅东新区目前因冇政府整体规划的资源，冇效成交密集区间3000/m2-3600/m2区间，但目前除”亚航财富屮心”用低于住宅的价格进行写字楼的推广，取得了一定成绩外，其它如CBD概念的商住楼宇”新城国际”、豪宅概念的”东方明珠”、”时代丽都”等在销售推广上均面临着阶段性困境。而耳由于南宁高层楼宇市场的淡静，以及该类型楼宇的整体形象并界，导致该类型物业的发展以及销售推广短期内将存在着较大的市场压力。4、销售参考分析 目前情况：单价高、面积大、总价高、月供款高。均价订为3800元与3200元的对比：以每套250平米，按首期款二成，八成三十年由银行提供按揭单价3800元/平方米3200元/平方米总价95万80万首期19万16万月供4098.68元3451.52元按此情况推广的话，客户如办理按揭吋，须至少提供收入证明每月稳定收入5200元、4600元。客户年收入应保证在60000元以上（30年不间断），才有能力购买公寓。按1：1.15比例配铺:按目前铺+宅模式，商铺按首期四成，六成十年由银行提供按揭铺价95万86.25万房价82.5万75万首期款47.9万43.55万川供5308.64元4812.72元 假设按以上情况进行推广，推广难度会和当大。特別是铺+宅模式中，首期款至少40万元以上，月供也至少4000元 以上。客户目前至少要冇300万元以上的存款，年收入要保证在50000元以上（10年）。按银行耍求，客户金少述要提供10500元以上的收入证明才能给办理按揭手续。按现在银行对我们的要求，当客户月收入超过8000元时，还要提供相应的资产证明，才符合放贷条件。（中国银行）所以，今后为使目标客户群置业和对轻松，从而对整体营销推广起到促进作用。在按揭银行的选择上亦要对以上因素综合考虑。根据对”金外滩”的整合研究分析，我们营销推广的重点应在理念的创新、楼盘自身素质的提升、项FI形象核心品牌的树立、快速冋收资金等重点上。因木项口财务成木相对较高，为了更好的达到滚动及冋收资金的口的，我们认为木项目应在把握速战速决的原则基础上，冇效促进销售推广的顺利执行。建议”金外滩”项目销售均价应在2800/m23300/m2区间范围内考虑；第四章、项目规划与配套建议功能建议•第4层为商务会议室和商务餐厅。•5-20层为办公和商住结合的魔方式组合空间。•20-26层为空中商务别墅。 •27-28层为商务套间和总统套房。•29-30层为顶层休闲区，充分利用四周的景观，设景观谈判室、中西餐厅、高尔夫练习场等。2・立体绿化。融合外部邕江景观，细心营造内部空间。在已有5000平方米空中花园的基础之上，在楼体内搭建立体绿化空间，即景观随人的行走路线而建，做到处处有景。如在大堂设流水小池，让水引导人的视线；在电梯间及过道上摆放盆载绿色植物；每6层设小花坛；顶层建造空屮花园等。3・会所建议设立商务和休闲双会所。会所名称建议为：新城会商务会所为第四层的商务区，提供装修高档配套完备的商务会议室，包括大、中、小型会议室各一间，配自投影机、电视、录像等会议设备。设公共商务办公室，内设电脑、打印机、传真机、复印机、扫描仪等办公设备。另设商务餐厅一间，提供工作午餐。使在楼内办公的公司享冇大公司的工作环境，免除曲于资金或场地的不足带來的尴尬，同时也体现公司的档次和地位。28层至顶层为休闲会所。套房的设置是为了方便公务繁忙、分秒必争的商务人员的需要。会所功能建议1：设置谈判室、中西餐厅、美容院、咖啡茶座、观景酒廊、阅览室、棋牌室、中西餐厅、24小时便利店。会所功能建议2：设有网球场、室内羽毛球馆、壁球馆、乒乓球室、台球室、健身房、康体跑道、老人晨练区、儿童娱乐场。高尔夫练习场、壁球室、露天泳池等餐饮娱乐休闲设施。 此外，在完善会所硕件配套的同时，应注重软件服务的捉高。除了按照五星级酒丿占标准捉供票务、定餐等商务服务外。还应定期或不定期为业主举办商务聚会，或邀请商界名人开讲座等活动，壇加业主及行业间的交流。这样不仅可以在业内或社会取得一定的影响，并赢得一定的地位，使木会所成为一种身份、地位的象征。这是提高会所档次，增加物业附加值的重要因素。有关会籍：业主自动获得新城会会籍，部分为社会知名人士。会籍为终身享用不得转移。4・物业管理建议物业管理是体现楼盘价值的主要因索之一。好的物业管理不仅能够创造出楼盘的品牌效应，更能提高发展商的知名度及美誉度，它带来的是一个长期、稳步增长的效应。物业管理必须休现“以人为本”的服务理念，同时为符合项目的高档次定位，建议采用酒店式物业管理。聘请在北京、上海、香港等大城市著名的酒店或酒店管理公司，以直接管理或顾问的方式提供星级标准的商务、住宅配套服务。1.智能化家居与智能化管理如今我们身处在信息科技的时代，作为高品质的商住楼宇，必须具备信息化时代的特征，每个单位必须安装信息输!1!（入）端口，并在楼宇内部形成一个自有的信息交换及管理体系。安防、安保等均为智能化体系，使项目本身具有鲜明的吋代性，使购买者充分体验到吋尚科技所带来的享受与便捷。智慧家园：全面引进智能化管理系统。包括：口动监测火灾报警系统口动启动消防系统； 自动红外防盗、门磁开关报警、煤气泄露、紧急求助、自动门禁、联网对讲；联网闭路监视系统；小区管理一卡通；完整预设信息高速公路光纤接口；入侵报警功能，同时实现报警监控联动；冇线电视接受系统；电子巡管系统；公共空间背景音乐系统；水、电、气远程智能抄表功能。网络社区：与国内一流的IT企业合作，引入最强大的网络环境，宽濒和优质的网络服务高速稳定的ITERNET接口，预留宽濒线路入户，可以向每一个用户提供宽濒网络服务，住户只需电话拨号，就可直接网上遨游，不再受限于电话线木身，随时可以登录；虚拟社区；社区聊天室；开放式物业；远程教育、医疗；网络游戏等。1.其他配套建议•项目大堂须以星级酒丿占大堂为蓝本，具冇尊贵的品质性、又彰显强烈的时代个性。•统一安排空调位，确保大厦外部整体形象。•以功能定位为前提，将每个不同功能分区独立配置电梯，互不干扰。•考虑到大厦办公的用途，适当增加客梯使其能满足功能需要，增强大厦的服务性。•设置大厦客户专有商务用车，提供系列用车服务。•设立全天候商务屮心服务体系，为住户提供全方位商务系列服务。•设立管家部，为大厦住户提供全方位系列生活服务。•清纯社区：引入直饮水系统，目前在南宁还尚无先例，使项目成为周边区域最大的环抱清醇社区。 2002-7-20 深圳市尚达信置业有限公南宁外滩新城项目 内容包含最新全国各大城市房地产市场研究、房地产项目研究、最新房地产行业分析、走势、预测以及全国各地区项目市场调研报告、投资可行性研究报告……著名公司：力科、力通、屮海、泰达、富力、绿地、合生创展、顺驰、金地、中原、戴徳梁行、奥美、博思堂、黑弧、风火、同路……热点城市(覆盖全国绝大部分地区)：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛……可行性分析报告、项冃细析报告、全程策划方案、前期营销策划方案、市场调研报告、、市场推广方案、营销策划朽、项H定位策划方案、品牌规划方案〈研究报告2010年09月更新〉《2010年7M22IEI广州萝岗房地产市场调查报告》--22页word〈研究报告2010年09月更新＞《世联2010年第34周(&23-8.29)无锡房地产市场周报》--4页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《世联2010年第34周(&23-8.29)上海房地产市场周报》--7页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《世联2010年第34周(&23-8.29)南京房地产市场周报》--5页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《世联2010年第34周(&23-8.29)合肥房地产市场周报》--4页pdf＜研究报告2010年09月更新〉《2010年6M201：|玉溪市徳安•湖滨憩海园项目可行性研究报告》--49页word＜研究报告2010年09月更新〉《博思堂2010年7M121：|-2010年7月18日长沙地产广告监控》一78页ppt＜研究报告2010年09月更新〉《博思堂2010年5M10|：|-2010年5月17日长沙地产广告监控》一60页ppt＜研究报告2010年09月更新〉《博思堂2010年5M3IEI-2010年5月9□长沙地产广告监控》一56页ppt＜研究报告2010年09月更新＞《2010年重庆主城区潜在供应研究(别堂、洋房、高档高层)》一125页ppt＜研究报告2010年09月更新＞《2010年宁波郵州投资创业中心111-2-5地块项目市场分析报告》--103页ppt 〈研究报告2010年09月更新＞《2010年内蒙古赤峰项目可行性研究报告》一91页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《2010年阜阳易呆国际项目市场调硏报告》--31页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《2010年5月佛山市房地产市场月度报告》--15页pdf〈研究报告2010年09丿j更新〉《中航国际2008年鬲恢周边物业发展模式的探讨》--62页ppt＜研究报告2010年09月更新〉《同策经典合院别墅项目产品透析》一22页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《北大纵横开发区运营模式研究报告》--95页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《2007年天津绿色能源产业基地项目可行性研究报告》一101页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《远洋地产2009年12月低碳技术与绿色建筑》--178页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《世联2010年7月无锡房地产市场月报》一15页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《世联2010年7月杭州房地产市场月报》一10页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《世联2010年7月北京房地产市场刀报》--42页pdf〈研究报告2010年09丿j更新〉《世联2010年6丿J国家调控政策对市场的影响》--8页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《世联2010年6月北京房地产市场月报》一43页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《世邦魏理仕2010年2季度屮国物业市场指数简介》--24页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《瑞银不动产2010年郑州郑东新区市场简报》一34页ppt〈研究报告2010年09月更新＞《恒达2010年1-5月苏州房地产运行状况》一13页ppt＜研究报告2010年09月更新＞《合富辉煌2010年6月天津房地产市场月报》一25页pdf＜研究报告2010年09月更新＞《光岳地产2010年北京之春房展会考察报告》一33页ppt〈研究报告2010年09月更新＞《东北证券2010年8M24IEI房地产行业近期政策冋顾及展望》--6页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《成全机构2010年8月16日-8月22日屮国房地产行业动态》--28页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《博思堂2010年7M19|：：|-2010年7月25日长沙地产广告监控》一75页ppt〈研究报告2010年09月更新＞《2010年7月内蒙古锡盟市太仆寺旗县房地产市场调研报告》一57页ppt〈研究报告2010年09月更新＞《2010年2季度屮国购房者消费调査分析报告》一38页word〈研究报告2010年09月更新＞《2007-2009年初有关房地产政策专辑》--609页word〈研究报告2010年09月更新＞《新聚仁2010年5M21|：：I政策调控综合研究》--100页ppt〈研究报告2010年09月更新＞《苏宇置业2010年6月沪宁城际沿线掘金机遇》一59页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《2010年05M10IEI新政解读及市场放映》--12页ppt〈研究报告2010年09月更新＞《中原2010年7月成都房地产市场简报》一17页pdf/pdf〈研究报告2010年09月更新〉《新景祥2010年5M1|：|-5M31I3岳阳市房地产市场月报》一26页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《同致行2010年6月漳州房地产市场调研报告》一53页ppt 〈研究报告2010年09月更新＞《世联2010年7月苏州房地产市场月报》一17页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《世联2010年7月全国房地产市场丿］报》--26页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《世联2010年6月天津房地产市场发展概况》一19页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《世联2010年5月佛山房地产市场分析报告》一41页word〈研究报告2010年09月更新〉《克而瑞2010年01月长沙房地产市场研究报告》--61页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《创典全程2010年5月湘安市房地产市场信息月度简报》一108页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《长城地产2010年6月天津土地市场研究报告》一11页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《2010年重庆市永川区房地产市场调責报告》一26页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年上半年浙江房地产市场发展分析报告》一16页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年上半年厦门房地产市场回顾与展望》--19页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年上半年泸州市城区房地产市场分析》--6页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年滨海中洲新城12-14片区5、6号商住地块研判》--5页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年北京各商圈写字楼盘点及行业选址》一22页word〈研究报告2010年09月更新＞《2010年8月滕州房地产市场调研报告》一47页word＜研究报告2010年09月更新〉《2010年8月13日哈尔滨土地交易公示》--10页word＜研究报告2010年09月更新＞《2010年7月淄博市沂源县地块市场及可行性报告》一24页word〈研究报告2010年09月更新＞《2010年6月衡水市房地产市场调研报告》--36页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年5月成都大邑县房地产市场调研报告》一12页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年4月屮旬成都牧马山片区别堂市调报告》一31页ppt＜研究报告2010年09月更新〉《2010年1季度娄底市房地产市场分析》一10页word〈研究报告2010年09月更新＞《2010年1-7月合肥政务区楼市运行情况简报》一6页word〈研究报告2010年09月更新＞《2010年1-5月宇波江东房地产市场简报》一20页word〈研究报告2010年09月更新〉《CBD专题及芝加哥、纽约、北京CBD案例研究》一71页ppt〈研究报告2010年09月更新＞《2009年六安市舒城枫丹欧洲华城市场研究报告》一60页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《华润置地2010年5月上海商业规划及租务部市场月报》一69页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《中银国际2010年6M17IEI商务地产行业研究报告》--54页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《真观堂2010年05月哈尔滨房地产市场月报》一18页word＜研究报告2010年09月更新〉《新景祥2010年5月长沙房地产市场月报》一29页pdf〈研究报告2010年09月更新＞《克而瑞2010年02月长沙房地产市场研究报告》一51页pdf 〈研究报告2010年09月更新＞《华星2010年5月宇波房地产市场研究报告》一24页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《合富辉煌2010年7月长沙房地产市场月报》一80页word〈研究报告2010年09丿］更新〉《豪斯中国2010年5丿J份淮南楼市分析》--21页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年上半年笫庆市城区房地产市场分析》--10页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年上半年大连房地产市场分析报告》--22页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年泉州房价T0P14楼盘个案调研》--44页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年淸远市房地产市场走势分析（住宅）》--19页word〈研究报告2010年09丿］更新〉《2010年8月16日-22日中国主要城市土地市场交易周报》--25页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《2010年03月长沙房地产市场研究报告》--56页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《2010年7月咸宁住宅竞争项目动向监测》一5页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年04月长沙房地产市场研究报告》--57页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年5月昆明房地产市场研究报告》--60页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《2010年6月天津响锣湾商务区全部项目调硏专题》--51页ppt＜研究报告2010年09月更新〉《绿城2010年1月宁波写字楼市场分析报告》一37页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《2010年6M11I：!南京别堂市场报告》一42页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《2010年上半年房地产政策分析及走势展望》一20页word〈研究报告2010年09月更新〉《迪森2010年6M2313沈阳皇姑区市场调査报告》--21页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《戴徳梁行2010年第一季度大连房地产市场报告》--9页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《高通智席2010年7月25日房企竞争情报周报》--33页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年6月珠海金憩丽江媒体监测报告》一5页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年7月洛阳房地产市场调查报告》一13页word〈研究报告2010年09月更新〉《2010年上半年阜阳市房地产市场监测报告》一8页word〈研究报告2010年09月更新〉《2009年1-10M北京千力级别墅成交分析》--51页ppt＜研究报告2010年09月更新〉《中原2010年5月刊杭州地产研究》一49页pdf〈研究报告2010年09月更新〉《中瑞2010年4月海口西海岸项目市场研究报告》一28页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《屮金2010年4月26日房地产行业投资策略报告》--15页pdf＜研究报告2010年09月更新〉《博思堂2010年5M17IEI-5M21IEI长沙地产广告监控》一80页ppt〈研究报告2010年09月更新〉《Wind资讯2010年8M16日-8M22日房地产行业情报汇编》--12页pdf＜研究报告2010年09月更新〉《2010年8月合肥政务文化新区商业项目一览》一49页ppt 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