别墅策划报告2

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1、【第三章重点竞争市场研究】一、松江板块1、松江概况松江区，位于上海西南，黄浦江上游。而积604平方公里，沪籍人口49万，于1998年撤县设区。松江古称华亭，别称云间，唐天宝十年（公元751年）置华亭县，后改称松江县，今年是松江建县1250周年。上海开埠前，松江是上海地区政治、经济、文化屮心。历史上曾冇〃苏（苏州府）松（松江府）财赋半天下〃Z美誉。改革开放以来，尤其是进入90年代松江经济快速增长,2000年,全区国内生产总值130.89亿元，工农业总产值421.06亿元，其屮工业产值406.75亿元；地方财政收入12.07亿元；

2、全社会固定资产投资总额47.2亿元；社会消费站零售额62.44亿元。松江是上海市〃十五〃期间重点建设的新城,近期规划而积36平方公里，人口25万以上。建设中的松江新城以沪杭高速公路为轴，北部重点展现欧陆城市风貌，南部体现明清建筑风格，〃一城两貌〃相得益彰。建设中的松江人学城以及〃十五“期I'可实施的综合交通、行政屮心、商务中心、信息网络等I-人工程，将努力把松江建设成一朋体现上海郊区综合实力和水平、居住环境优越、中等规模的文化旅游园林城市。松江关键词：松江新城/国家级出口加工区/市级工业区/余山旅游度假区/松江大学城/现代农业

3、园/区鱼米之乡/历史文化名城/2、松江九亭松江九亭，位处上海西南，与莘庄镇、七宝镇、新桥镇相邻。九亭紧邻市区，同时乂具备市郊的地理条件。九亭的产品主要是别墅和多层，尤其是别墅开发规模大而集中。已成为与莘庄、新闵园区并驾齐驱的别墅胜地。九亭别墅的一大独特优势就是冇一个稳固的客源群体。与Z相邻的新庄镇飞速发展，人气量在急升。与Z紧邻的七宝镇正在形成一个旺盛的西南商圈，吸纳着人量就业人口，九亭房产将有着强有力的客源支撑。2000年之后，特别是2001年，半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基础上，别墅市场连续出现了像三盛颐景园、江

4、南文化园、新上海花园洋房等的大体量別墅物业项口，强烈的产站吸引力和集中广告效应引起了市场的强烈反响，需求大幅拉动。2001年的九亭别墅市场的确令上海房地产业刮冃相看。&价格带1999-2001年的九亭别墅价格实现了三级跳，均价从2500元/平方米跳至4519元/平方米,连销伟情况不理想的北美经典也水涨船高。九亭别墅价格已经基木消除了区位概念影响，直苹庄的同类物业。&去化情况九亭别樂各盘，销售情况普遍良好。新上海里弄人家一、二期联体别墅，已基木售罄,目前推岀的三期别墅，在房型、面积等方面有所调整，虽然总价适当放人，但销售依旧红火

5、。三盛颐景园、江南文化园、半岛花园（二期）、九州人唐花园等基木上能达到平均半年销伟65%以上的业绩。这反映了九亭别顎市场的影响日益扩人以及上海房地产帀场对别璽物业的需求量逐渐上涨。但也应当看到，在九亭也有像北美经典等去化较慢的项口，可见别墅自身的产品力仍是销伟率得到保证的主要因素之一。3、松江余山余山镇地处松江西北，外与青浦区相连、内与泗泾、茸北、天马山锁为邻，余山拥有上海独一无二的山水资源，余山镇囊括了上海大多数山体。东西余山、凤凰山、辰山和小山等稀有资源，加上穿过该区域的通波塘、辰山塘等河流构筑了松江乃至上海别墅的顶级地段

6、,余山国家旅游度假区更是形成了对余山别粟的强人支持。山于余山距离上海市区较远，并且岀于対风景区住宅开发的谨慎原则，余山并未象松江其他区域一样出现人量的住宅别墅，目前真正属风景区内的别墅并不多见，天马别墅、银湖别墅仅仅借用余山概念1何已。但是随着别墅市场的趋热和深入以及松江新城的兴建，余山顶级地段的开发在所难免。据可靠消息透需，在沈转公路以北、方松公路以西、泗陈公路以南的余山度假区内，万科、明园、利宝等十余家房地产企业已悄悄地购宜了土地，嘉兆实业更是要在此建造1.3亿天价别墅——上海紫园，一场翻天覆地的余山顶级别墅人战即将拉开帷

7、幕。由于所处地段珍贵，所以规划中的别墅项冃多为高档、豪华型别墅，一般具有山水环境好、容积率非常低、绿化率水花率高、花园而积大、单栋占地而积大等特点。如，“上海紫园”分为西区、东区两个区域，西区为西余山南面约1300亩土地；东区包括刀湖边的2500亩土地。首期开发西余山别墅建筑面积为18400平方米、容积率0.178、绿化率71.57%,共建2-3层别璽160栋左右，每栋别墅平均拥有土地而积5亩以上。“月湖庄园”背依西余山，怀拥56万平方米的月牙湖更是以0。16的低容积率刷新了纪录。4、松江新桥（莘闵园区）新桥位于松江区的东侧，

8、与闵行区相邻。沪杭髙速穿过氛内。新桥的别艷区集中在新桥北部、沪杭高速以东，靠近闵行区一侧，也即新闵园区。从95年开始，新闵园区成为别墅园区的热点,到2000年为止,新闵园区共占地7,135亩土地,已开发土地3,368亩,共完成各类别墅建造2,673栋，总共面积近84万方。其价