美庐别墅策划报告

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1、6-1819-38美庐别墅策划报告（正式版）日录南京式别墅市场综述1別墅市场发展1・2别墅市场划分1・3别墅市场体量1・4别墅市场趋势1.5别墅产品形式1.6别墅购买人群1.7别墅价格情况1.8南京别墅的发展前景1.9南京市别墅市场案例分析9.1前瞻彖华型沁兰雅筑2文化景观型中国人家3主动出击型金陵家夭下1.4天然优势型翠屏国际城2.5异国风格型瑞景文华6低价出新型美丽新世界二.将军路沿线市场分析1将军路板块的明显特征2将军路板块市场分析2.1大盘林立，体积庞大2.2.2竞争激烈,市场复杂2.2.3积极圈地，秩序混乱2.2.4配套缺乏，良莠不齐2.2.5细化产品，立

2、足长远2.3将军路板块竞争楼盘统计2.4将军路竞争楼盘分析2.4.1原有竞争楼盘分析瑞金文华市场调研报告（2002.11.12版）美丽新世界调研报告（2002.10.21版）2.4.2新开盘竞争楼盘分析爱涛•漪水园客八推荐会市调报告（2002.11.18版）39-55三.项目研判1项目概况3.1.1项目地理位置3.1.2主要经济指标1.3项目周边情况交通配套生活呪套最观呢套周边单位3.2项戸优劣分析：3.2.1项目优势分析3.2.2项冃劣势分析3.3项H市场机会研判3.3.1宏观市场机会3.3•2微观市场机会南京市别墅市场综述1别墅市场发展早在儿年前，南京別墅开发就

3、己经开始，但那时还只是“冰山一角”，基本上都是零星开发，再加上整个房地产市场尚未成大气候，別墅热并没有形成。早期的帝豪花园，金陵御花园等别墅，在当时述只能算是为少数人服务的另类产品。以现在成熟的市场眼光来看，这些早期开发的别墅产品虽然还有许多看点，但与新近开发的别墅产品还有一些差异或是差距，开发理念还不够成熟。1.2别墅市场划分南京别墅按地域分，共有四个相对集中的区域以及未来聚宝山地块和江浦老山温泉区，一是以紫金山为中心的紫金山麓别墅圈，它的主要代表作品为：帝豪别墅、亚东新区的沁兰雅筑、听泉山庄、金陵家天下等；第二个是以百家湖为中心的百家湖别墅圈，它的代表作品为：百

4、家湖花园、屮国人家、试夷花园、佳湖绿岛等；第三个则是以汤泉湖屮心的汤山别墅圈，这里有龙珠山庄和碧水华庭等。第四个就是以翠屏山脉为依托的将军路沿线别墅圈，目前主耍有翠屏国际城和瑞景文华，最近亮相的美丽新世界（金徳茂花园）和爱涛漪水园也受到市场的关注。聚宝山和江浦的未來发展也会对市场格局的变化产生A己的较大影响。1.3别墅市场体量从体量上看，紫金山麓别墅圈的儿家别墅总面积加起来约冇10力平方米左右；百家湖别墅圈，总而积约6万平方米；汤山別墅区虽然有南京最早的别墅一建于民国时期的蒋介石温泉别墅，但从今天南京别墅的总盘子來看，相对较小。而将军路沿线别墅圈作为将來南京别墅市场

5、的热点地区，在未來的两年内将有近150万平方的别墅投放量。1・4别墅市场趋势在四个别墅圈中，紫金山麓别墅圈的发展空间在东而，那里无论是自然环境还是因开发商自律而具冇的建筑品质，一苴都是南京地区别墅的热点地区。汤山地区由于交通及茨它基础设施配套问题，也山于“温泉牌”已经被政府限制再用，发展前景不容乐观。百家湖沿岸，也再无多少可供建造别墅的土地，使这个别墅圈渐渐向将军山一带扩容，将來那里将形成一个新的別墅居住区。将军路沿线別墅圈正处在一个高速发展的阶段，虽然受到地区形象和总体规划的影响，在价格和楼盘形象上不能达到令人满意的效果，但这一别墅圈在未來的南京市场上将占据极人的

6、份额。1.5别墅产品形式目前南京市场上流型的各式别墅，按组合形式来分冇独立别墅，双拼别墅，错位双拼别墅，联排别墅以及叠拼别墅等儿种。在建筑形式上，目前出现得最多的是联排式，理论上讲这种形式的别墅是属于一种经济型别墅产品，有一定的私密性，但在采光通风等方而并不能达到最优化，由此演变出的错位双拚別墅的形式解决了这方而的问题，是目前的联排別墅发展的一个趋势；另外还有一种叠拼式别墅，这种形式和联排相比，其立而造型可以更加丰富，能取得较高的容积率，但rtr丁•这种形式仍属于多层公寓的一个变化形式，在私密性和居住性上仍然存在一定缺陷；双拼别墅的形式克服了联排别墅的采光通风问题，

7、以小于单体别墅的面积灵活地适应了市场，以仅次于独立别墅的髙端产品形彖出现；单体别墅拥有较大的面积，优良的建筑形式和口然绿化配套，一直是提供给极少数人的高端产品。在建筑形式上，九十年代后期，仿欧式别墅开始风行，同一时间，仿港式、仿西班牙式别墅也逐渐出现。这其中，金陵御花园、明湖山庄、百家湖花园等成为其中的佼佼者。再往后，南京别墅的发展逐渐趋向实用，风格也更加多样化，先是联排别墅逐渐显山露水，接着“屮国人家”直接将屮国气派融入Townhouse,使这种发端于欧美的经济型别墅与古风犹存的金陵人家贴得更近。而位于百家湖别墅圈的武夷花园别墅则是又一个特例，它以多达十几期的