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《中融大连琥珀湾项目尽调报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、中融信托中融国际信托有限公司中融一大连琥珀湾项目房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期:2011-4-21）经办业务部门：中融国际信托有限公司【金融市场】部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《屮融国际信托有限公司信托业务尽职调査管理制度》和有关规定，根据融资屮请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调杳、核实、分析和整理，并在此基础上针对项口特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项FI最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调杳人签字：年刀口直接调查人
2、签字：年刀口调查人部门经理签字：年月日1项丨丨背景9交易结构概述1.1项冃背呆1.2交易结构概述1.3信托产品交易要素1.4木项口概况2融资人资信悄况2.1融资公司基本情况2.2开发业绩2.3融资人/实际控制人财务状况2.4融资人银行贷款及对外担保情况3项冃概况和建设情况3.1项冃基木情况3.2项冃建设条件3.3项冃建设实施进度3.4项口的股权价值分析3.5项冃的施工方、设计公司、监理情况4项
3、j市场悄况4.1项口投资环境4.2大连市房地产市场4.3项口分析及市场定位4.4项冃SWOT分析5项冃财务效益评佔5.1现金流量分析5.2敏感性分析5.3资
4、金来源与运用表33344101013152324243132253325252933353737385.4投资计划与资金筹措表5.5项目销售收入预测5.6项II现金流暈预测5.7项冃利润分析和经济指标评价5.8销售率盈亏平衡点5.9本产品优势比饺分析5信托方案与风险防范措施6.1交易结构安排及信托计划摘要6综合评价4043454445464747501项目背景与交易结构概述1/1项目背景本项目的交易对手为大连百年城房地产开发有限公司（以下简称“百年地产”）。百年地产通过收购股权的方式获得人连琥珀湾开发有限公司（以下简称“琥珀湾”或项口公司）100%
5、的股权。项口公司口前正在开发的项目名称为：【琥珀湾项口】，本项廿共分A、B两个地块。其小A地块占地面积为：【约66,272平方米】，总建筑面积【约98,200平方米】，包括地上建筑66,272平方米，地下建筑32000平方米。本项忖主耍业态为独栋别墅、双拼别墅、花园洋房等高端住宅，目前土地出让金已经缴纳完毕，获得了《国有土地使用权证》、《建筑工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目四证已经齐全，其中A区的四栋独栋别墅（2经封顶，C经拿到预售许可证；B区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工，五证齐全。B地块占地面积
6、约为26315.2平方米，主要拟建项目为漁夫码头，包括配套餐饮娱乐等。••!经济技术指标5:A地块B地块合计i总用地面积（平方米）66,20026,30092,500地上建筑血积（平方米）66,200•—*••*••—*•—•*—*•*•*—■7,49073,690地下建筑面积（平方米）32,4017,70140,101
7、I容积率10.3_iI建筑密度it<20%<15%•1••1!厂-■----•■-;1建筑高度1•低层、多层结合低层•■木项日总投资预计为15.8亿元，截至2011年3月底，百年地产已经累计投入约5.5亿元，其小土地费用约为2.5
8、亿元。因公司经营策略和本项目后期建设的需要，向我司提出融资需求。关于木项目，企业拟通过信托平台进行股权融资3.5亿元，其他通过销售冋款解决。1.2本项目的信托结构简要描述由中融信托发行预期规模为【74000］万元（分为【74000】万信托单位）的信托计划，包括优先级份额【35000】万元（由中融信托公开募集），次级份额由百年地产以其持有的项目公司约98%的股权认购（股权价值约为【39000】万元）。信托计划成立后，中融信托将优先级信托资金用于向项目公司增资，其中，【200】万元计入注册资本，【34800】万元计入资木公积。增资完成后，项冃公司的注册
9、资本为［2200］万元，资本公积变为［73800］万元。中融信托占有项目公司约【98】%的股权、百年地产持有项H公司约【2】％的股权。信托计划满1年后至信托计划期满2年当H,百年地产享有对屮融信托持有的项目公司98%股权的回购选择权，中融信托将届时信托利益首先分配给优先级委托人以实现优先级委托人的退出，之后将剩余信托利益全部分呢给次级委托人。1-4本项目概况项目现状：该项日地块由项FI公司于2005年10月在大连市国有土地使用交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出讣•活动中竞得。百年地产通过受让项目公司股权的方式获得本项日地块，本项日所处地块包括两
10、部分：A区和B区，A区规划建筑为别墅、B区规划为渔夫码头、公建及配套。关于木地块，日前已经缴纳的土地费用包括土地出让金、土
