大连中盛秀山丽水项目尽调报告

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1、中融国际信托有限公司大连中盛秀山丽水集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2009年11月26日）经办业务部门：中融国际信托有限公司房地产金融部24声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日调查人

2、部门经理签字：年月日24一、项目背景与交易结构概述31、项目背景32、交易结构概述4二、融资人资信情况41、融资公司基本情况4（1）融资公司情况4（2）融资公司注册资金及股东变化情况5（3）融资公司税收政策62、融资公司经营情况6（1）融资公司已完成（主要是近三年）的房地产开发项目情况6（2）按项目分析销售及资金回笼情况及项目经营状况、经营水平。73、融资人财务状况7（1）融资人近三年的财务状况7（2）融资人财务报表分析9中盛集团对外投资情况94、融资人银行贷款及对外担保情况10三、项目概况和建设情况101、项目基本情况10（1）项目用地情况1

3、0（2）项目基本控规指标112、项目建设条件123、项目建设实施进度124、项目的设计、施工、监理情况13四、项目市场情况141、项目投资环境142、项目市场定位153、区域内其它楼盘详情154、项目销售情况预测16五、项目财务效益评估171、房地产项目总投资预测172、项目资金来源情况173、项目资金运用和现金流分析184、项目损益预测205、项目投融资计划206、项目有关财务效益指标21（1）项目投资利润率21（2）贷款偿还期21六、信托方案与风险防范措施211.交易结构安排及信托计划摘要212.风险防范措施22七、意见及建议23八、项目资

4、料2324一、项目背景与交易结构概述1、项目背景2005年7月，大连中盛集团有限公司及其关联公司大连通都房地产开发有限公司赢得了大连市甘井子营城子中心居住区“秀山丽水”项目的开发建设权。该项目占地76公顷，总建筑面积达80万平方米。该项目是“大大连”建设西拓北进的重点项目之一。秀山丽水位于甘井子区旅顺北路营城子段，距大连市区仅25公里，距机场12公里，周边生活配套完善，周边旅游资源丰富，边交通便利，数条公交及客运线路均经过此处，沈大高速新增下道口也经过此地。项目公司大连中盛集团与通都公司为关联企业，两个公司的实际控股人为父子关系，但是两个公司之

5、间不存在控股关系。大连通都房地产开发有限公司是中盛集团为顺利获得秀山丽水项目土地使用权而成立的。秀山丽水项目的施工，配套，物业均由中盛集团的子公司完成，所以项目无法获得工程垫款，且目前第四季度银行贷款额度有限，为满足资金需求，中盛集团将以这两个公司的名义向我公司申请融资1.4亿元和1.6亿元，共3亿元，期限分别为18个月和24个月。该项目由A、B、C、D、E、G地块组成，分别由大连中盛集团有限公司及大连通都房地产开发有限公司获得，其中A区土地面积为115582.20平方米，建筑面积为224902平方米；B区土地面积为141123.20平方米，建

6、筑面积为152588平方米；C区土地面积为85775.80平方米，建筑面积为102340平方米；DEG区土地面积为326681.20平方米，建筑面积为294300平方米。项目地块使用权获得时间为2003年，土地款已全部缴齐，总金额为7.7亿元，约为1000元/平米。目前，“秀山丽水”项目已经成功开发建设了18万平方米，总销售率达98%，本次申请开发贷款的为秀山丽水项目二期--A2区及B区，建筑面积约为30万平方米。241、交易结构概述秀山丽水项目目前已经“四证”齐全。项目总投资为13亿元，企业已经投入37466万元，同时预付建筑款8300万元。

7、项目向中融申请贷款融资3亿元作为本项目的建设资金。中盛集团与通都公司将“秀山丽水”项目A2和B地块的土地使用权抵押给我公司。其中A2地块所有权属于中盛集团，B1、B2地块所有权属于通都公司。鉴于抵押物分属于两个公司以及方便我们低成本的发行信托计划，我们拟发行两个信托计划分别对两个公司的土地项目进行开发贷款。但在尽职调查及项目测算时，按照一个整体项目（即秀山丽水二期）进行。一、融资人资信情况1、融资公司基本情况（1）融资公司情况（借款人名称、住所、法定代表人、企业类型、注册资本及实收资本、经营范围、经营期限、房地产开发资质等有关情况）借款人大连中

8、盛集团有限公司，注册地址地为大连沙河口区联合路27号，法定代表人为郭汝宸，企业为私营有限责任公司，注册资本及实收资本均为人民币6000万元。经营范围为