大连鞍山路商住项目尽调报告

《大连鞍山路商住项目尽调报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、大连鞍山路商住项目尽职调查报告申请人—融资金额—融资期限————总息费率—业务类型房地产直投主要担保条件—尽职调查声明我们在此声明与保证：本报告是按照中睿融创公司《尽职调查规范》要求和公司有关规定，根据融资中请人提供的和木人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。尽调人员:调查口期:第一章项目背景4一、项目背景4二、项冃现状4三、项目进度5第二章交易结构7一、交易结

2、构7第三章项目公司8一、项冃公司8二、公司经营情况8三、项日公司分析小结10第四章项目基本情况分析11一、项目市场状况11二、项冃基本情况14第五章项目开发方案15一、项日工程进度15二、项目销售方案15第六章项目财务分析17一、项冃投资估算17二、项目资金来源18三、项日静态财务评估18四、现金流分析19第七章不确定性分析20一、项冃平衡性分析20二、敏感性分析20三、销售压力测试22第八章项目综合评价23一、项目SWOT分析23第九章风险评估24一、宏观政策风险24二、拆迁进度风险24三、经验缺失风险24第十章结论与建议25第一章项目背景一、项目

3、背景该项冃位于大连市沙河口区鞍山路北侧，项冃总占地面积36280平方米，土地规划性质为商住。项目北临缤纷四季小区，南邻大连女子职业中专学校，并与规划中大连海鲜批发市场隔街相望，东为现状路，西临西安路商业区。项目紧邻大连第二大商圈----西安路商业区，生活教育配套较为齐全。该项目当前处于前期土地获取阶段，未实施拆迁，地上建筑为三家单位所有。二、项目现状当前XXX就统一拆迁问题进行细节协商，并将于近期达成协议。项目前期手续方而已由XXX公司对该项目进行了初步的规划设计，预计可于春节前将项目规划上报政府批复。项目地上建筑均处于正常使用状态，部分为业主自己办

4、公使用，部分用于出租，其中沿街部分为出租底商。■■酒酒L*0项目沿街底商项目内的办公用房三、项目进度根据与XXX的沟通，鞍山路商住项目规划在春节前可报政府批复，政府批复后则可按照正常的收储程序对该项冃进行拆迁收储，预计三季度可实现项冃正式挂牌上市，项冃前期进度预期见下图。一二季度完成项冃的拆迁，实项目规划报政府批复现净地状态春节前3-4月份5-6月份7-9月份政府与相关方而达成拆迁协议，正式收储，实施拆迁三季度项目正式挂牌上市)k1备注：因XXX尚未与其它两家业主单位就补偿价格等实质问题达成协议，并且该项冃拆迁还涉及到岀租底商协调等问题，实际进度可

5、能要慢于预期。理想状态下，项冃可在2014年三季度实现正式挂牌上市。第二章交易结构一、交易结构1、我司与XXX公司签订合作开发协议，其屮我司出资7.2亿元，6.5亿元为土地款,XXX文化公司出资2亿元，XXX文化公司出资由鞍山路项目土地作价形成，双方按照各自出资比例承担风险，分享权益。2、XXX文化公司协调局与政府签订拆迁协议，并由双方对土地拆迁要价与政府补偿价格的差价进行补偿，以实现地块上市收储。3、我司与XXX文化公司以共同体的形式参加鞍山路项冃土地招拍挂。4、获取土地后，双方按照各自的实际出资比例，组建项目公司对该项目进行开发，后续需要追加投资

6、由双方按照股权比例击资。第三章项目公司一、项目公司本项目暂定的拟合作公司为XXX文化公司，XXX文化公司的实际控制人为先生，XXX实际控制了XXX文化公司、合成纤维研究所、大连XXX房地产发展有限公司、XXX商业地产公司等多家公司，其主要资产集中在XXX公司及合成纤维研究所两家单位，其它公司多资产较小或纯为壳公司。其中合成纤维研究所为一家以研究与生产合成纤维为主业的公司，年利润在1000万元左右，XXX占该单位20%左右的股份，为第一大股东。XXX公司为注册地在旅顺的房地产开发公司，公司注册资金1000万元，总资产2.5亿元，XXX占该公司65%的股

7、份，为第一大股东，实际控制人。XXX房地产公司在开发的项目为位于旅顺口的庭林熙谷二期公园季项目。公园季项目为普通商住项目，总建筑面积6.1万平方米，该项目于2011年初开工，2012年5月份正式开始销售，截止目前项目主体己经全部封顶。项目销售状况一般，尚余3万平方米未销售，并整体抵押给长城资产管理公司。鉴于大连鞍山路商住项目主要是借助XXX个人在大连的影响力来实现合作，XXX个人主要资产集中在XXX公司，并且XXX公司为XXX唯一涉及房地产开发的产业，因此主要对XXX公司进行分析，以判断XXX木身的资产实力与合作的可能性。二、公司经营情况1、公司基本

8、情况大连XXX房地产发展有限公司成立于2009年，注册资金1000万元，是为开发庭林熙谷项目而成立的项目公司