中融-大连琥珀湾项目尽调报告

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1、[中融－大连琥珀湾项目[尽职调查报告]中融国际信托有限公司中融－大连琥珀湾项目房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2011-4-21）经办业务部门：中融国际信托有限公司【金融市场】部3[中融－大连琥珀湾项目[尽职调查报告]声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最

2、基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日调查人部门经理签字：年月日3[中融－大连琥珀湾项目[尽职调查报告]目录1项目背景与交易结构概述31.1项目背景31.2交易结构概述31.3信托产品交易要素41.4本项目概况42融资人资信情况112.1融资公司基本情况112.2开发业绩142.3融资人/实际控制人财务状况152.4融资人银行贷款及对外担保情况243项目概况和建设情况253.1项目基本情况253.2项目建设条件323.3项目建设实施

3、进度333.4项目的股权价值分析253.5项目的施工方、设计公司、监理情况344项目市场情况254.1项目投资环境254.2大连市房地产市场294.3项目分析及市场定位334.4项目SWOT分析355项目财务效益评估375.1现金流量分析375.2敏感性分析385.3资金来源与运用表393[中融－大连琥珀湾项目[尽职调查报告]5.4投资计划与资金筹措表405.5项目销售收入预测435.6项目现金流量预测455.7项目利润分析和经济指标评价445.8销售率盈亏平衡点455.9本产品优势比较分析466信托方案与风险

4、防范措施476.1交易结构安排及信托计划摘要477综合评价503[中融－大连琥珀湾项目[尽职调查报告]1项目背景与交易结构概述1.1项目背景本项目的交易对手为大连百年城房地产开发有限公司（以下简称“百年地产”）。百年地产通过收购股权的方式获得大连琥珀湾开发有限公司（以下简称“琥珀湾”或项目公司）100%的股权。项目公司目前正在开发的项目名称为：【琥珀湾项目】，本项目共分A、B两个地块。其中A地块占地面积为：【约66，272平方米】，总建筑面积【约98，200平方米】，包括地上建筑66，272平方米，地下建筑32

5、000平方米。本项目主要业态为独栋别墅、双拼别墅、花园洋房等高端住宅，目前土地出让金已经缴纳完毕，获得了《国有土地使用权证》、《建筑工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目四证已经齐全，其中A区的四栋独栋别墅已经封顶，已经拿到预售许可证;B区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工,五证齐全。B地块占地面积约为26315.2平方米，主要拟建项目为渔夫码头，包括配套餐饮娱乐等。经济技术指标A地块B地块合计总用地面积（平方米）66,20026,30092,500地上建筑面积（平方米）

6、66,2007,49073,690地下建筑面积（平方米）32,4017,70140,101容积率10.3—建筑密度＜20%＜15%　建筑高度低层、多层结合低层—本项目总投资预计为15.8亿元，截至2011年3月底，百年地产已经累计投入约5.5亿元，其中土地费用约为2.5亿元。因公司经营策略和本项目后期建设的需要，向我司提出融资需求。关于本项目，企业拟通过信托平台进行股权融资3.5亿元，其他通过销售回款解决。3[中融－大连琥珀湾项目[尽职调查报告]1.2本项目的信托结构简要描述由中融信托发行预期规模为【74000

7、】万元（分为【74000】万信托单位）的信托计划，包括优先级份额【35000】万元（由中融信托公开募集），次级份额由百年地产以其持有的项目公司约98%的股权认购（股权价值约为【39000】万元）。信托计划成立后，中融信托将优先级信托资金用于向项目公司增资，其中，【200】万元计入注册资本，【34800】万元计入资本公积。增资完成后，项目公司的注册资本为【2200】万元，资本公积变为【73800】万元。中融信托占有项目公司约【98】%的股权、百年地产持有项目公司约【2】%的股权。信托计划满1年后至信托计划期满2年

8、当日，百年地产享有对中融信托持有的项目公司98%股权的回购选择权，中融信托将届时信托利益首先分配给优先级委托人以实现优先级委托人的退出，之后将剩余信托利益全部分配给次级委托人。1.4本项目概况项目现状：该项目地块由项目公司于2005年10月在大连市国有土地使用交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得。百年地产通过受让项目公司股权的方式获得本项目地块，本项目所处地块包括两部分：