【经营管理】物业管理概述

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1、第一章物业管理的基本概念第一节物业、物业的含义''物业"一词译自英语Property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。''物业〃一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小Z別，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区小的某住宅单位可作为-•物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要纽括以下要素：(1)已建

2、成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋•宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主十交通道路。由此观之：单-体的建筑物、一•座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是厉产和地产的统-。这里的地产，系指与该厉业配套的地业。二、物业的性质世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。(一)物业的白然属性物业的口然属性又称

3、物业的物理性质，是指与物业的物质实休或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指：1.物业的二元性物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统-•体，兼有土地与建筑物两方而的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地

4、。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特冇的各种性质。2.物业的有限性物业的冇限性，从根本上来讲，是由土地的冇限性决定的。天然的土地冇限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。rh于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量述受制于社会经济力量和技术水平。3.物业的差异性和多样性物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发展，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段的

5、区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观，以及年代等方面，都存在着某种不同Z处。1.物业的固定性物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心，即使人们将地上建筑物耳土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。2.物业的永久性和t期性物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具冇不可毁火性，而建筑物则可能火失或逐渐

6、损耗，直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成，在正常情况卜•，其物理寿命期限可达到数I•年甚至儿百年，可供人们长期使川。所以,物业既可以一次性出售，也可以通过岀租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次收冋，也可以在较长时期屮多次收冋。3.物业的配套性物业的配套性，是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需耍的特性。没有配套设施的物业不能满足人们的各种需耍；人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全，其功能发挥就越充分。（二）物业的社会属性物业的社会属性可以从两个方面來研究：作为一种商

7、品，物业具有经济属性；从这一商品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。1.物业的经济属性首先，物业的经济属性表现为它的单一商品属性。物业的商晶性是山物业的使用价值和商品经济决定的，它具有儿方面的实质性内容：物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的出让与转计，都是体现物业商晶性的具体方式；物业的开发建筑、经营管理都是商晶经济活动，必须遵从价值规律这一最基木的经济运行规律；物业的分配与消费，即便是非盈利性的，也无不充斥着商品的行为，奉行着''商品-货币〃的规

8、则；参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系，木质上是—•种商品经济的关系，从生产到消费都不是无偿的。其次，物业的经济属性还表现为它的供应上的短缺性。物业在供应上的短缺，一方而表现为十•地资源供应的绝対短缺，另一方面表现为建