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1、一、报告摘耍71.1开发企业71.2项目简介71.3项目经济效益指标71.4结论、风险及建议8二、项目概况102.1项冃综述102.1.1项目位置102.2项目用地112.2.1用地面积112.2.2地块形状122.2.3地块现状122.2.4项目用地经济技术指标132.3项目发展状况142.3.1项目发展单位简介142.3.2项目法律手续16三、项冃投资环境173.1宏观经济分析173.1.1全国整体经济环境172.1・2东莞经济环境222.2石龙镇经济环境282.2.1石龙镇概况281.2.2石龙镇经济291.2.3石龙镇城镇规
2、划34四、石龙镇房地产市场分析361.1市场总体特征361.2市场供给分析392.2.1住宅供给392.2.2商业供给472.3市场需求分析562.3.1住宅需求562.3.2商业需求57五、项目发展定位585・1项目SWOT分析585.2发展战略603.3形象定位615.4产品定位613.5户型定位635.6客户定位64六、项目开发建设及经营的组织实施计划652.1有关工程计划说明652.2施工进度表66七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划673.1项目总投资估算677.2资金筹措计划703.3项目投资计划72八、项目经济效
3、益、财务分析724.1项冃经济效益估算724.1.1销售收入728.1.2销售凹款计划748.1.3销售利润748・2项目财务分析748・3项冃不确定性分析76九、结论、风险及建议78＞附表附表1:施工进度表附表2：项目总投资估算表附表3：项冃开发成本估算表附表4：投资计划表附表5：项目销售回款表附表6：现金流量表附表7：项目损益表附表8：资金来源与运用表附表9：贷款偿还期测算表附表10：敏感性分析表卜一、附件一、报告摘要1.1开发企业东莞市四方集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒店投资、商业经营，注册资本人民币5,5
4、00万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。1.2项目简介本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2,建筑高度控制在8层以下。1.3项目经济效益指标项目总投资：211,816,962元项目销售收入：309,54&886元（别墅/住宅销售率：95%；商业销售率：100%）税后利润:54,114,992元成本利润率：25.55%财务内部收益率（FIRR）：34.27%财务净现值（FNPV）：45,560,272元动态投资回收期：1・87年贷
5、款偿还期：2年1.4结论、风险及建议结论本项冃开发商已合法取得本项冃土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项冃开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。风险及建议石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高，需要严格控制工程成木和管理成木。充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌
6、；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金冋款。二、项目概况2・1项目综述2.1.1项目位置项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。ffl2：四至一东临裕兴路及聚龙湾花园图3：四至一南临金沙湾花园图4：四至一西临金沙湾公园图5：U!至一北临金沙湾公园2.2项目用地2.2.1用地面积用地红线血积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2,建筑高度控制在8层以下。2.2.2地块形状地块呈四边形，整体形状较规则图6：地块红线
7、图2.2.3地块现状具备建设条项目用地地势平坦，五通一平,件。东北角现有一临时停车场。图7：地块现状之一图8：地块现状之二2.2.4项目用地经济技术指标根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示：项目规划指标用地面积（卖地红线）54,253.84m2用地面积（建筑红线）51,808.85m2用地性质商住用地土地使用年限70年建筑容积率W2.0建筑高度<8层建筑覆盖率绿化率2・3项目发展状况2.3.1项目发展单位简介东莞市四方集团有限公司成立日期：2002年12月18H；注册号：4419002012369；编号：No000
8、1615；住所：东莞市石龙镇红棉路1号；法定代表人：彭柏铭；注册资本：5,500万元（股东共四人，每人以货币形式出资1,375万元）；企业类型:有限责任公司；经营范围：牧业租赁；酒店投资；国内商业、物资供销业（不含国家专控专营项目）；
