资源描述：
《榆阳区某房地产改造安置项目投资可行性建议报告书》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、项目总论（一）项目背景项目用地:项冃位置:项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。（二）承担可行性研究的单位****国联投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及和应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1•全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达
2、到8%o据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，休现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需耍的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分
3、抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成木尤其是“交易成本”大幅度下降。2.2003年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%,高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%，高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投
4、资的比重为25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%,中、西部地区增幅高于东部，其屮12个地区增幅超过50%。今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%,占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%,占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%,所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资45&57亿元，同比增长50.0%,所占比重为12.0%0东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比
5、增长分别为24.7%、47.7%、34.5%o中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。销售情况良好今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%,所占比重为91.2%o商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分別为3.6%、51%和22.4%
6、。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%,中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。屮、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%,其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%o价格稳屮有升2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%,其屮：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%o下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城
7、市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%,土地交易价格上涨6.9%,房屋租赁价格上涨0.8%o房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%,其中东、中部地区价格涨幅较高。有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升,4个地区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北・11.6%、四川・4.4%、广西404%、北京-3.7%、云南-2.4%
8、、辽宁・2.0%、内蒙古・0.7%、贵州-0.4%o3•籽市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%,房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%,其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%o大项目成为投资增长主要拉动力。从1・5月全国城
