商业综合房地产开发项目投资可行性建议报告书

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1、一、，总论6（一）项目建设背景6（二）项目概况8（三）可行性研究报告研究范围9（四）研究结论及建议9（五）主要经济技术指标11二、海安宏观市场分析12（_）自然状况12（二）三大产业分析12（三）主丿J产业分析14三、投资环境15四、城市规划前景17五、房地产市场现状19（一）全国房地产市场现状19（二）海安县房地产市场现状22六、商业用房市场分析29（一）商业用房市场现状29（二）商业用房需求及发展30（三）当前海安商业地产市场面临的才盾和问题33七、海安楼市调査34八、海安商业现状42（一）县城商业中心42（二）专业性市场49九、项目总体概况55十

2、、项目SWOT分析56（一）项目优势56（二）项目劣势57（三）威胁分析57（四）机会分析58（五）综合评价59（六）本项目成功运作所需注意的焦点问题59H^一、项目市场定位60（一）项目定位60（二）发展思路66十二、营销推广策略70（-）项目价值点分析70（二）推盘节奏72（三）推盘原则73（四）推盘步骤73（五）产品搭配75（六）销售策略77（七）定价策略78十三、项目开发建设建议81（一）总体规划理念81（二）建设规模83（三）建设方案84十四、环境保护91十五、项目实施进度安排92（一）首期开发92（二）建设周期92十六、投资估算少资金筹措9

3、3（一）投资估算93（二）资金筹措95十七、经济效益分析96（一）经济技术指标96（二）销售价格分析96（三）销售进度97（四）盈利能力分析98（五）清偿能力分析99（六）资产平衡分析及资产负债分析99（七）不确定性分析99十八、风险分析及对策100（-）市场风险分析100（二）经营管理风险分析102（三）金融财务风险分析102十九、销售前景预测104（一）综合社会效益104（二）项目前景预测105二十、综述106一、总论(-)项目建设背景近几年來，我国城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场，满足消费需求发挥了重要的作用。商业网点是城市物质文明和精神文明

4、建设的重要窗口，商业网点规划己纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划，尤其是我国加入WTO后，城市商业网点规划作为符合国际规则的政府调控方式，越来越为城市流通主管部门所重视。商业地产作为笫三产业的创新版块，在新一轮的商业发展过程中，其发展的空间和蕴含的商机都相当巨大。为了与需求拥抱，和市场同步，近几年來，国內商品销售市场为了适应新形势下消费群体心理、需求、形式的实际需要，进行了儿乎脱胎换骨的变革，这就是商场从小开间的单一商品、组合商品的销售形式，走向规模化、综合化、一站式的销售形式。从而应运而生了“商城”、“超市”、“大卖场”等等。与此同时，随

5、着海安经济的飞跃发展，城市规模和范围的不断扩长，市民原冇的居住形态正在发生改变，市民的人均支配收入也在不断增加，因而人们对购物的需求和购物的理念也在同步地不断发牛•变化。“牛:活方便、交通便利、环境舒适、品种齐全、一站式购物、体验式消费”，现今己成为越来越多的人所向往的购物天堂。因此以单开间门血为一家商场的规模形式已难以满足21世纪人们対商业一站式集中购物的需求增长。我国政府对“入世”的积极态度，从一定意义上表明，政府要下决心用“以市场换市场”的方针来替代原来的“以帀场换技术”和“以市场换资金”的政策，根据加入世贸总协议，屮国将逐步放开商贸市场，如果把

6、专业市场发展分成为初级阶段、竞争阶段、成熟阶段的话，目前我国的专业商贸市场行业已进入竞争阶段，竞争方式也山单一竞争转向服务、管理、技术等多方位竞争，经营者的管理水平和服务内涵都将向高层次延伸。未来二年内，品牌竞争将成为市场竞争的主体。同时，集中采购，目录销售，物流配送，网络营销等方式将成为市场的主流营销方式。基于上述背景原因，为满足海安县城市发展的需要，满足城乡居民对商业发展口益增加的需求，创建海安县新城区，南通金海岸房产开发有限公司经过全血•认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目両海安县房地产市场现状与发展趋势，以海安火下站广场为依

7、托，结合海安县招商引资优惠政策，决定在海安投资建设“航母”级商业区一—南通金海岸火车站商业广场，此项目的建设在海安县商业房地产市场上占有举足轻重的地位。依托上述优越条件，本项日的开发建设将会为海安人民带來不可多得的商机。同时此项n的开发运作标志着海安商业房地产开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。南通金海岸火车站商业广场在投资商——上海宏博集团的开发事业小占有极其重要的地位，•其成功运作将使宏博集团的开发规模急剧扩大并使金业在项目策划、产甜创新、操作手段、工程建设、销售推广等方面的能力得到飞跃式的提高。南通金海岸火车站商业广场项目由于自身具有良好的素质

8、，未来的土地升值潜力较大,其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现商业及经营性公建项n的可持