和声机构-上海浦东铜山街项目策略报告（全）

《和声机构-上海浦东铜山街项目策略报告（全）》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、和聲的觀點（上海浦東銅山街項目全案策劃競標）和聲機構（上海）2005-10-8CONENTS目录［第一部分：市场研究】第一章市场概述-整体宏观背景一、上海经济发展状况分析1.上海人均GDP2.上海人均居住面积分析3.上海总人口分析二、宏观调控下的上海房地产现状与趋势1•宏观调控前的市场特点2.2005年9月上海楼市现象3.上海房地产市场未来趋势判断第二章区域分析一浦东区域楼市一、住宅楼市场分析1.浦东大道沿线楼盘分析2.结论二、写字楼市场分析1.上海写字楼发展轨迹2.上海写字楼05年现状及未来趋势3•浦东陆家嘴区域写字楼概况2.值得关注的现象与趋

2、势三、浦东商业基本分析1.上海商业基本状况2.浦东商业特征及未来走势第三章规划研究-浦江两岸规划特色1.北外滩购物观光区2•杨浦大桥特色居住区3.十六铺人-东昌路人文旅游区4•南浦大桥时尚居住区3.北外滩及杨浦大桥特色居住区开发对本项目的影响第四章竞争研究-本区域市场浅析一、本区域住宅市场分析1•概述2.区域住宅市场现状3.分析小结4.区域部分代表性楼盘资料二、本区域写字楼市场分析1.泛陆家嘴板块写字楼市场2.本区域写字楼市场3.泛陆家嘴区域与本区域写字楼市场比较4.综述三、本区域商业市场分析1.浦东商业环境概述2.周边区域商业环境【第二部分：客

3、户群研究】第五章：客户研究-未来两年市场的流变1.客户群分析2.客户群定位【第三部分：产品分析】第六章：世贸滨江再回顾-产品价值分析1.世贸滨江的再回顾2.滨江豪宅社区的核心价值3.演变中的价值一一项目价值提炼4.项目SWOT分析5.项目总体方案USP分析6.项目单体建议【第四部分：产品建议】第七章：产品定位-滨江酒店式社区1.定位缘起2.总体项目定位第八章：产品建议-塑造产品品牌1.规划建议2.建筑建议f第五部分：营销推广】第九章：营销推广思路1.营销推广思路2.辅助营销策略【第一部分：市场研究】第一章：市场概述-整体宏观背景一、上海经济发展状

4、况分析1.上海人均GDP人均GDP是衡量经济发展的综合指标，一般来说，人均GDP高，经济发展就快，区域内人均收入就高；反之，人均GDP低，就表明经济发展相对落后，区域内的人均收入可能就会低。年度2002年2003年2004年2005年2007年2010年人均GDP美元491256426661701076008919（注：红色为估算值，资料来源于瑞士信贷第一波士顿研究资料）由上表可以预计，在后三年上海人均GDP将达到7600美元，这不仅意味着上海的国民经济跃上一个新的台阶，而且市民的消费结构、消费心理、消费方式也将发生明显变化。首先从横向分析，当与

5、发达国家及地区实现人均GDP7500美元相比时，其消费结构呈现的共同特点是，用于生活必需品消费支出的比重下降，食品类、衣着类、家用器具类消费支出的比重合计在40%左右，并继续呈现缓慢下降的趋势；用于享受和发展型消费支出的比重上升，居住类、交通通讯类、教育娱乐类和服务类消费的比重合计将在40%左右，并呈现继续上升的势头。再从纵向分析，上海人的消费结构趋势将也与此类似并对楼盘规划发生以下变化。例如,商业保险、咨询、银行、会计、旅游、休闲等形形色色的服务业将渗透到居民生活的方方面面，此举则意味着上海人对居住配套的要求较高；如在食品消费方面，半成品、成品

6、、免洗食品、速冻食品等将实行工厂化流水型生产，使家庭厨房社会化，此举将对户型功能及面积产生一定影响。又如，信用消费将与国际对接，超前购置耐用消费品、住房、轿车等生活需求不断攀升，消费国际化趋势进一步凸现，消费者将充分享受国际化大市场的丰硕成果，消费需求进一步得到满足，消费层次和消费梯度也将进一步拉开，此举则意味着市场细分将更深层次化，对楼盘的营销推广则提出了更高的要求。1.上海人均居住面积分析人均居住面积的多少，反映了人们实际的居住状况。在人均居住未达到一定的面积时,人们对住房的需求总是存在着。因此，这一指标能反映出市场对房屋的长期需求情况。单位

7、：平方米年份1993200020012002200320042005-2010市区人均居住面积7.311.812.513.113.814.818-20上海市区人均居住面积虽已由1993年的7.3平方米提高到了14.8平方米，11年间，人均居住面积共增加6.9方米；住房成套率由1990年的31.6%提高到了92.5%,数百万家庭改善了住房。但还是离上海市政府计划的小康指标18-20平方米的居住面积还有段距离,与发达国家的人均30平方米居住面积的差距更大。和声认为，上海长期的市场需求量应是很大的。如果按照国际上人均居住面积30平方米左右计算，上海还需

8、新增居住面积2.7亿平方米以上，这些需求是刚性不变的，随着人均GDP的提高，必然是人均居住面积的提升，预计上海市的居住需求高峰在2010