青岛房地产市场

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1、青岛房地产市场分析一、青岛市居住格局及类型分布至解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展

2、，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。二、重点投资与建设区域城区投资热点的市南区是青岛市的政治、经济、商务和文化中心，具有优美的环境资源，集中了青岛市大部分的写字楼和商务中心，其竣工面积、新开工面积、销售量及销售价格目前都是青岛市最高的地方。当前该区大部分地区已开发完毕，土地供应量将很少，只有部分旧城改造项目可供开发，土地资源十分稀缺。崂山区是青岛市高科技园区和旅游度假区，近十年为实施市中心东移的战略，该区已成

3、为全市商务、经济和文化体育的重点区域。2002年该区受市场供应量减少的影响和市场对住宅物业自然环境景观资源的重视程度增大，市场销售非常热烈，价格飞涨，商品房平均售价达至4990元/平方米，涨幅达34.8%，商品房空置率较上年下降了44%。三、办公写字楼市场状况2002年中国加入世贸，青岛市作为沿海开放城市，在吸引外资、促进投资方面具有较大的优势，许多跨国公司如电信、金融、保险业等行业加入，对写字楼特别是高档写字楼的需求越来越旺盛，办公楼的销售面积加大，空置面积大幅减少。受中国加入WTO和北京申奥成功的影响，商家对办公楼的投资持积极态度，2002年全市办公楼开发投资

4、为5.46亿元，增长88.93%；新开工面积也大幅上升，全市共20.19万平方米，增长了72.7%。从青岛市办公楼指标数据分析图看出，受国际经济低迷的影响，城市写字楼竣工量和销售量呈逐年下降的趋势。国内商家对办公楼的需求主要表现在租赁方面，2002年全市办公楼出租面积达7.21万平方米，较上年上涨了213.48%。由于出租面积大幅增长，办公楼积压和空置量大幅减少，至2002年底，全市积压办公楼面积共4.17万平方米，比上年减少了5.87万平方米。写字楼市场供应特征：青岛市写字楼供应区域主要位于市南区的中央商务区，数量达到20—30个，自1992年东部开发建设至20

5、01年总供应面积合计约为50万平方米，集中了全市办公写字楼总量的90%，沿东海路和香港路一些市场细分和定位准确的写字楼物业现房租售率在90%以上。外资企业历来是写字楼租赁市场的主力，据统计，近来外资企业租赁成交量占市场总成交量的40%左右，但受全球经济衰退的影响，外资机构开始从顶级写字楼迁入甲级甚至乙级写字楼；新进入青岛市的外资机构选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所的比例增加。写字楼市场供应结构、需求结构、产品结构和客户结构发生了较大的变化，边缘写字楼、个性写字楼、另类写字楼等创新性产品受到市场的热烈反应。其相对较低的价格、灵活多样的付款方式和创新性的办公

6、服务方式吸引了原为写字楼租赁需求的企业实施转租为购的策略，成为物业的投资者和使用者。四、未来房地产市场发展的总体趋势引用前面部分对城市总体发展和人口迁移趋势的分析，预期青岛市房地产开发的热点区域将是？而良好的规划发展思路和交通规划将提供充裕的土地资源，抑制土地价格上升过快，因此该部分将回答地理位置上的居住开发趋势、价格和开发特征等多方面的问题。（1）未来房地产开发的重要区域分析青岛市房地产开发地区价格差异很大，各区供应量分布不均衡，市南区和崂山区因为位于或临近中心商业区，具有环境资源优势而倍受发展商和置业者的关注，供应量和销售量都很大。随着市南区和旧城区土地存量的

7、进一步减少，城市发展的空间受到制约，为拓展城市发展空间，抑制因土地存量不足而引起的土地价格上涨过快，减低投资者生产经营成本和居民生活成本，增大对外来投资者和人才的吸引力，市政府未来的土地开发和供应区域将重点在北部的四方区、李沧区和西部的黄岛区。近期市场将开发的土地集中在市南区的东部、崂山区和浮山后的新区。2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（5—8年）城市发展的重点区域是黄岛区青岛经济技术开发区，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。近期（3—5年）市南区因

8、为除了旧城