青岛房地产项目市场分析

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1、项目市场分析目录第一部分青岛市房地产市场分析2一、青岛市房地产概况2二、青岛房地产市场综述2第二部分青岛经济开发区区域分析3一、青岛经济开发区区域概况3（一）区域市场分析4（二）人文自然环境状况6（三）区域交通状况7（四）区域配套状况7（五）公建基础设施状况8（六）区域地产市场分析8三、开发区房地产市场描述9四、个案类型及分布9第三部分开发区项目市场分析10一、区域分析10二、类别分析11三、项目周边楼盘分析13（一）售项目分析132、客户群体、面积区间143、价格对比164、物业收费标准175、楼宇配套186、二手房

2、楼盘分析19第四部分客户定位及产品建议简析20一、定位原则20二、产品规划20三、定位主体21三、客户定位21附：区域楼盘资料………………………………………………………………………………2143项目市场分析一、青岛市房地产概况近几年，青岛房地产市场体现出健康良性发展态势：开发总量居高不下，价格稳中有升，借奥运伙伴城市东风，楼市繁荣。通过“两改两低两增一稳定”和18片项目的顺利进展，2007年政府大量推出中低收入家庭买得起的限价房，建设廉租房，做好社会保障性住房，其它的让市场经济自己调节。大量的中小户型和中低价位房，使得

3、中低收入家庭和年轻置业者买得起房子，房地产市场也更加活跃，市场前景明朗、发展空间加大。政府可以出台政策鼓励节能住宅和绿色房地产，也可以限制大户型住宅的消费，以引导合理、适度而健康的居住理念。万科、绿城、上实、卓越、宝龙在青岛市场的项目逐渐亮相，提升了市场竞争高度；让追求居住品质的消费者充满信心，而后华远、中海等企业进驻青岛，更让置业者翘首以待。房地产大鳄在青岛房地产市场的项目开始亮相，吸引了一部分注重楼盘品质、追求居住质量的购房者的注意力。在新的竞争形势下，以海信地产、天泰集团、城建地产、信达荣昌、海尔地产为代表的本土

4、企业，在开发理念、规划设计、销售管理、建筑质量及物业管理等方面不断提升，使得所开发楼盘的品质越来越好。市场综述：今年前4个月，本市房地产开发投资增幅继续回落，增幅同比下降5个百分点，投资增幅降至5年来的新低点，房地产开发商明显放慢了开发速度。从区域板块观察，市内四区下降尤为明显。08年的奥帆赛带动了青岛市房价的上涨，目前青岛市房价较高的集中在市南区CBD和崂山区海景房，但土地开发量较少，主要以高层和写字楼为主。价格在18000-20000元/平方米以上，如东海路9号、海信·燕道国际公寓、恒基新天地、檀香湾等公寓楼、写字

5、楼，配套和景观也是青岛市名盘之首。开发总量较大的只有“鲁能·领秀城和颐和星苑”，以高层和别墅为主的综合性高档看海楼盘。市北区、四方区及李沧区随着经济的不断发展，交通的便利及配套的完善，房价也不断的上涨，商品房价格在5500-6500元/平方米之间，四方区和李沧区主要以经济适用房和廉租房的建设为主。43经济开发区及城阳区的土地供应量较大，外地地产大鳄纷纷进入青岛，如城阳的万科·魅力之城、卓越·蔚蓝海岸、宝龙城市广场；开发区上实集团的达利广场等名盘，为青岛的未来增添了新的亮点。两个区域的价格并无差异，价格在5500-750

6、0元/平方米之间。二、青岛经济开发区区域概况青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里），其东南部沿海（海岸线106公里），与青岛主城相连的环胶洲湾高速公路全长66公里，海路有轮渡和快船相通。1984年10月经国务院批准成立，1985年3月28日正式动工兴建的国家级经济技术开发区，是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区。1992年与同处一地的青岛市黄岛区合一。青岛开发区总体规划面积227平方公里，是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业

7、特色的现代化新城区，内设几个特殊功能区，其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。此外，还有工业区和商贸物流区等，是中国开放区域最集中的地区之一。（一）区域市场分析1、港口资源优势青岛港是中国沿海五大港口之一，青岛港始建于1892年，是已具有114年历史的国家特大型港口,全国512户重点国有企业之一。由青岛老港区、黄岛油港区、前湾新港区三大港区组成。拥有码头15座，泊位73个，其中，营运码头13座，营运泊位49个，万吨级以上泊位32个，可停靠5万吨级船舶

8、的泊位6个，可停靠10万吨级船舶的泊位6个，可停靠30万吨级船舶的泊位2个。主要从事集装箱、煤炭、原油、铁矿、粮食等各类进出口货物的装卸服务和国际国内客运服务。与世界上140多个国家和地区的450多个港口有贸易往来。目前已开辟国际集装箱干线40余条，每月300多个航班把青岛港和美东、美西、欧洲、地中海、波斯湾、澳洲、东南亚等世界主