英英的论文1[1]

《英英的论文1[1]》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、湖南财政经济学院毕业论文第18页共18页这页就多浪费一张纸吧因为下面页码是第二页开始的删掉这页的话下面页码就变成第一页开始了到时打印出来时别忘记拿出来扔掉不然装订进去就有得从新打印了18湖南财政经济学院毕业论文第18页共18页2房地产市场的内涵和特征2.1房地产市场的内涵房地产市场，是从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所及一切交易途径和形式。更进一步地说，房地产市场是指当前潜在的买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是有市场主体、客体、价格、资金、运行机制等要素构成的一个系统。与一

2、般市场相同，房地产市场也是由房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构的。这些要素反映着房地产市场中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展和未来趋势。2.2房地产市场的特征房地产市场的特征是有房地产商品的特殊性性质决定的。房地产商品的特殊性表现在：固定性、排他性、恒定性及差异性和二重性。由上述特点所决定，房地产市场作为一个相对独立的社会市场体系具有以下几点自身的特征：（1）房地产市场是市场信息不充分的市场缺乏信息是房地产市场的重要特征。市场信息主要包括：供应信息、产品信息等。证劵市场是信息最

3、充分的市场，商品（股票、证劵）价格明码标价，变化即知，公开交易。而在房地产市场上，房地产交易是买卖双方认真进行谈判的过程。某一物业的全在买方既不知道市场的一些买方已经出了什么样的价格，也不知道另一些买方准备出什么样的价格。对于卖方而言，他们必须不了解是否有其他出价的情况下，决定接受或者拒绝现在的出价。（2）房地产市场的区域性强房地产商品具有不可移动性，这就决定了它的生产地点就是消息地点。房屋在市场上流通，只能是消费者自己移动，而不是通过房屋的移动来实现消费。由于消费者移动往往受到各种因素的制约，因此有效消费需求

4、一般只限于一定区域范围内有条件的消费者，取决于一个区域的社会经济发展程度和繁荣水平。房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。（3）房地产市场产品的异质性18湖南财政经济学院毕业论文第18页共18页这种异质性主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。就地产而言，人们不可能也无法找到两宗完全相同的土地，每块土地的地理位置、地质构造、升值潜力都不同的。就房产而言，也存在位置、结构、面积和其他方面的差异。所以购买者想要找到完全可以替代并具有相同吸引力的物业，是不太容易的。（4）房

5、地产市场的垄断性土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。就我国的土地制度而言，我国城市土地属于国家所有，其所有权作为生产要素进入市场的经营必然是国家控制得的垄断性经营，土地使用权的出让有政府组织实施，不能单纯由市场机制调节。（5）房地产市场是房地产权益的交易市场房地产市场的主要经营对象是房产和土地使用权，房屋和土地都属于不动产，具有不能空间位移的物理属性。由此，房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的

6、“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益过渡市场。（6）房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏房地产商品开发投资额巨大，开发周期长。房地产交易是通过法定契约来完成的，由于房地产商品使用年限长，交易双方一般都有较长期的权利和义务，虽然在合同中有的规定可以转让或中止合约，但签约双方一般都不愿意这么做。特别是当整个社会需求下降时，房屋所有人、使用人都宁愿拥有房屋，而在相当长的时期内不愿削价出售、低价转租或放弃它们，从而也就无法刺激需求，导致市场对房地产商品的短期供求变化反应迟钝。[

7、2]18湖南财政经济学院毕业论文第18页共18页3限购政策出台的背景和意义3.1限购政策出台的背景和意义房价问题不仅事关老百姓的切身利益，而且还关系到我国经济的健康持续发展和社会的和谐稳定。我国房地产业起步较晚但发展惊人，其意迅雷不及掩耳之势迅速崛起成为国民经济的支柱产业。可现阶段我国住房市场出现非理性膨胀，已经发展到单纯依靠市场的力量无法持续发展的地步，部分城市出现一定程度的房地产泡沫，房地产成为脱缰的野马，老百姓望楼兴叹。为彻底遏制投机和过度投资，被称为“最严厉楼市调控政策”的“限购令”应运而生，继北京率先

8、出台限购令后，全国部分城市地方版“限购令”如雨后春笋般大量涌现。[3]限购政策主要是为了打击投资投机购房需求。房地产作为一种商品，首先价格符合商品属性，受供求关系的影响。人们对房产的需求属于刚性需求。所谓“刚性需求”，是相当于弹性需求而言，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，则会出现供不