税法与纳税会计实务第9章税法与纳税会计实务

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1、税法与纳税会计实务第9章课件罗新运主编第九章土地增值税法及会计处理本章学习目标:了解土地增值税的定义，土地增值税的计税原理，土地增值税的纳税义务人。熟悉土地增值税的征税范围及其应用，销售额确认的时间，土地增值税纳税申报的有关规定。掌握应纳土地增值税的计算及会计处理方法。第一节　土地增值税概述一、土地增值税的纳税人及征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（一）土地增值税的纳税人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。（二）征税范围1.

2、征税范围的界定(1)对转让国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的行为征税。(2)对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税(3)对转让房地产并取得收入的行为征税。2.属于土地增值税的征税范围有：(1)以出售方式转让国有土地使用权的（二）征税范围2.属于土地增值税的征税范围有：(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的(3)存量房地产的买卖(4)因房地产抵债而发生房地产权属转让的(5)房地产的交换且交换双方又取得了实物形态的收入(6)对投资、联营企业将以房地产进行投资、联营再转让的(7)合作建房建成后转让的3.不属于土地增值税的征税范围有：(1)房地产的继承、赠与、出

3、租(2)房地产的代建房行为以及房地产因重新评估而发生的增值二、税率土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除率1增值额未超过扣除项目金额50%30%0%2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%40%5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%50%15%4增值额超过扣除项目金额200%60%35%三、应税收入和扣除项目的确定（一）应税收入的确定应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。（二）扣除项目的确定1.取得土地使用权所支付的金额（1）纳税人取得

4、土地使用权所支付的地价款。（2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2.房地产开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费。（2）前期工程费。（3）建筑安装工程费。（4）基础设施费。（5）公共配套设施费。（6）开发间接费用。（二）扣除项目的确定3.房地产开发费用房地产开发费用包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。需要特别注意的是：房地产开发企业的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。5.其他扣除项目对专门从

5、事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。但此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。（二）扣除项目的确定6.旧房及建筑物的评估价格转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。四、税收优惠（一）建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；（二）国家征用收回的房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。四、税收优惠（一）建造普通标准住宅

6、的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；（二）国家征用收回的房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。（三）个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。五、土地增值税应纳税额的计算（一）增值额的确定增值额是纳税人转让房地产所取得的应税收入减除规定的扣除项目金额后的余额。用公式表示如下：增值额＝应税收入金额-规定的扣除项目金额转让房地产的具体形式不同

7、，增值额的计算方法也不同：1.转让土地使用权土地增值额＝转让土地使用权所取得的收入－取得土地使用权所支付的金额－土地开发成本－与转让土地使得权有关的税金2.出售房地产（房地产开发公司）土地增值额＝转让房地产所取得的收入-取得土地使用权所支付的金额-房地产开发成本、费用-与转让房地产有关的税金3.转让房地产（非房地产开发公司）土地增值额＝转让房地产所取得的收入-取得土地使用权所支付的金额-房屋及建筑物的评估价格-与转让房地