物业管理知识与技能讲义（PPT46）

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1、LOGO物业管理知识与技能主讲：***工作单位：湛江*物业服务有限公司联系电话：1**邮箱：***第一章基础理论部分物业的概念v物业管理中的物业：通常指各类建筑物、构筑物、场所及附属的设备、设施和相关场地等。v物业的属性1、物业的自然属性2、物业的经济属性物业管理的概念v物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动物业管理的内涵v物业管理面对的人群：业主、非业主、建设单位、物业服务企业、市政企业、政府职能部门v从事物业

2、管理的法律范畴v物业管理提供的产品v物业管理工作对维护社会秩序的作用：物业管理理论体系的构筑v以区分建筑物区分所有权为基础v以物业服务合同为核心v以等价有偿服务为前提v以专业服务与自治自律相结合为手段v以追求客户满意为根本v以保证物业正常使用为目标物业管理的基本特征v社会化v专业化v市场化物业管理的基本制度v业主大会制度v管理规约制度v物业管理招投标制度v物业承接查验制度v物业服务企业资质管理制度v物业管理专业人员职业资格制度v专项维修资金制度第二章建筑物区分所有权建筑物区分所有权概念v建筑物区分所有权：是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情

3、形。专有部分的概念v专有部分：是指构造和使用上具有独立性，能独立区分所有权标的的部分。v共有部分：是指专有部分以外的其他建筑部分以及不属于专有部分而用以共同所有，共同使用以及共同管理的附属建筑物第三章业主与业主大会业主的概念v业主：根据《物权法》第六条的解释：业主是房屋的所有权人v物业使用人：是指物业的承租人或实际使用物业的其他人v业主大会是有物业管理区域内全体业主组成v业主委员会是有全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体执行业主大会交办的各项物业管理事项。业主委员会委员的当选资格v本物业管理区域内

4、具有完全民事行为能力的业主v遵守国家的有关法律法规v遵守业主大会议事规则，管理规约、模范履行业主义务v热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力v具有一定组织能力、具备必要的工作时间业主委员会的工作经费来源：业主大会于业主委员会开展工作经费由全体业主承担，经费的筹集管理、使用具体有业主的大会议事规则规定.第四章物业管理的早期介入与招投标物业早期介入的概念物业早期介入是指开发建设单位邀请从事前期物业管理的有关人员，参与物业项目的可行性研究、小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出一些建议物业早期介入的作用v完善物业的使用功能v改进房屋的设计

5、要求v更好的建立施工质量v可以提高房屋建筑质量v为竣工验收与承接查验打下基础v便利以后的物业管理物业管理早期介入内容从物业开发过程来看v设计介入v质量监理介入v竣工验收与接管验收介入从物业管理实物对象来看v建筑结构域建筑材料的介入v水电设施与消防设施的介入v环境卫生的介入v配套设施的介入v其他介入物业管理招标的概念v物业管理招标是指招标人制定招标文件，采取公告或邀请的方式邀请物业服务企业前来进行投标的活动物业招标方式v公开招标v邀请招标物业管理投标的概念v物业管理投标是指物业服务企业响应招标，按照招标文件编写投标文件参加竞争的活动第五章物业服

6、务合同与管理规约物业服务合同的概念v物业服务合同是指物业服务企业与业主或业主委员会签订的，约定物业服务企业提供对房屋及配套的设备设施和相关没场地进行维修、养护、管理及维护物业管理区域内的卫生环境和相关秩序的活动，而业主支付服务费用的民事合同物业服务合同有两种：v前期物业服务合同与物业服务合同物业服务合同的内容：v物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利与义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等管理规约的概念v管理规约是业主就建筑物与之管理、使用与所有关系，以书面形式订立的资质规则。第六章前期物业管理前期物业管理的

7、概念v前期物业管理是指房屋出售之日起至业主、业主大会在与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业管理前期物业管理的准备工作内容v管理用房的准备v物资配备的准备v管理人员的准备v管理制度的准备前期物业管理工作的具体内容v物业的承接查验v业主入住与装修管理v前期卫生保洁v前期安全防范v前期关系协调物业承接查验的概念v物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验物业承接查验具体工作内容v对接管物业进行资料查验｛物业产权资料｝｛综合竣工验收交资料｝｛施工设计资料｝｛机电设备资料｝｛业主资料｝v对接管物业进行主

8、体结构的查验v对房屋室内部位的查验（即分户验收）v对机电设施设备的查验v对共用设施的查验装饰装修管理的内容v室内装修管理的目的：通过编制室内装修指引文件，做到事先告