物业法规与物业服务管理知识专题讲座

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1、物业法规、物业服务与管理知识专题讲座主讲者：黄剑森晟公司追溯到五年前改制、后于2008年11月28日正式成立以来，走过了辉煌的五年岁月与历程，企业取得的成绩大家有目共睹。归纳起来有四大点：一是企业有一个坚强、团结、务实、智慧的领导集体；二是企业不甘落后、与时俱进，坚持改革创新、锐意进取策略；三是逐渐培养、树立和形成了一种良好的企业文化与企业氛围；四是森晟公司的全体员工是一支“真诚、团结、积极、勤奋、协作、守纪”的“和谐团队”。森晟公司这种健康、良好的发展，与在座的各位是密不可分的。可以说有着你们日常付出的粒粒汗水，有你们平时为

2、企业建设与管理方面出谋划策、呕心沥血、尽心尽力、有效处理各种危机的所有功劳。当然也可说(事实也印证了这一点)：大家是依赖企业的发展而生存，企业也有赖于我们每一位对企业的忠诚与付出而取得良好的发展。但是，成绩只是暂时的，而企业发展的道路深远而又漫长。需要在座的各位继续努力、不断奋进；在企业标准化建设与管理以及企业全面发展的道路上，步子走得更加扎实与稳健；思想和思路更加开放、拓宽一些；真正使得企业朝着正规化、现代化以及专业化建设的方向迈进。因此，必须要求在座的各位做到：1、及时学习和掌握行业的发展与动态；2、学习和掌握物业服务与管

3、理专业知识技能；3、学习和了解与行业相关的法律法规；4、提升自身素质、修养，努力适应现代物业服务与管理工作的需要；5、做好日常性工作计划与总结。第一部分行业的发展与动态一、现代物业管理的发展与历程    从世界范围来看，现代物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的特殊服务行业，已经在世界各国得到蓬勃的发展，但其具体的发展则依各国的具体国情而有所不同。例如，一些发达国家，由于公共服务事业发达，住宅多为独立式，其物业管理多侧重于出租房产、收益性物业的管理，特别是以财产托管的方式进行的物业管理，而对于一些城市人口密集、聚集程度较高的

4、发展中国家和地区，多层及高层住宅较多，其物业管理则会侧重于住宅区的管理，如中国、新加坡等一些国家即是突出的实例。然而，无论各国的发展差异如何，其总的方向是不变的，即管理的市场化。物业管理的发展必须借助于市场的力量，而现代物业管理是否发达的标志即是市场化的程度。从宏观上看，经济发展需要确立现代市场经济体制；从微观上看，物业管理的发展也将指向健全的市场体制、规范的市场行为和完善的市场体系。    其次，从物业管理的运行和操作上看，物业管理需要不断进行科学化和系统化，使之成为一门科学的管理和技术。在这方面，欧美一些国家于上世纪80年

5、代末形成的物业设施管理，为我们提供了很好的管理技术。这种管理技术要求人们对物业设施进行综合的计划、管理、经营、维护，它结合了传统的房屋管理经验与新的管理方法，创造了一种文明的、高效率的工作环境，并将物业寿命期内的质量、成本、效率、灵敏性及环境意识等要求贯穿其全部业务之中。它尤其适合经营收益性物业或拥有非收益性辅助物业的业主或企业，提高物业的运行效率，充分发挥物业对企业主营方向的支持作用，降低企业运营成本。另外，随着人们收入水平的提高，对物业管理服务的需求呈现出多元化的发展趋势。一般来说，人们的需求分为三个层次，即生存需求、享受

6、需求和发展需求。三者之间又呈现由低向高，逐渐进化的发展趋势。随着人们收入水平的提高，人们居住的生存需求已逐渐得以满足，从而进一步追求享受需求和发展需求，对物业管理的需求也进一步包括保安、清洁、环境绿化、社区文化等包括多种服务方式的全方位服务。随着人们收入水平的提高，一些原来由自己提供的家务劳动，逐渐转变为通过购买的方式获得。如邮件收寄、食品订购、教育子女等等。相应的与其配套的服务也逐渐纳入物业管理的业务范畴，从而促使物业管理行业不断发展和壮大。二、中国物业管理的产生与发展    我国的物业管理起步较晚，它作为房地产业的一个分支

7、，在我国几经起伏，经历了起步、休眠、复苏与发展三个阶段。    本世纪20年代初到抗战前夕，是中国房地产萌芽和初步发展阶段。在此期间，在我国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市大量出现一些八九层高的建筑物。以上海为例，此间出现了28座10层以上的高层建筑，最高的达24层，还建造了许多风格各异的住宅。例如，外滩的建筑群、南京路及淮海路的商业街、幽静的西区住宅群等，从而形成了有“万国建筑博览”之称的上海市容特色。同时，因房地产市场的需求，产生了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司。这些专业公司的管理形式与我们

8、今天的物业管理公司的服务形式较为相似。    1949年新中国成立后，城市土地收归国有、实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本上由政府包下来作为福利分配。房地产管理由政府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。这样，房地产这一生产生活要素不作为商品进人流通，其