物业服务企业常见法律问题专题讲座

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1、物业服务企业常见法律问题专题讲座2010-12-615:09:07來源：作者:论典律师-杨柳浏览次数:111刖S物业词源于我国香港地区，是指城市的住宅房屋。随着我国经济体制改革的不断深入,特别是住房制度的改革，城市房地产市场的蓬勃发展，商品房的买卖已经取代了传统的公有住房分配，成为解决人们居住问题的主要途径。房屋成为人们最重要的私冇财产，这些拥冇城市房屋住宅所冇权的人被统称为业主。同吋，针对城市住宅小区的物业服务也进入了业主们的日常生活。但是，在现实中，围绕着对业主历屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产牛了诸多才盾纠纷，那么可以将此类纠纷统称为物业纠纷。那么就物业服务企业与业

2、主之间常见纠纷主要表现有以下三种形式。第一类就是费用纠纷物:主要是指物业公司向业主追索物业管理费方面的纠纷,如业主因为各种原因拖欠物业费用不交，进而和物业公司产生民事纠纷。第二类就是财产损害赔偿纠纷：主要是指呢业主要求物业管理者承担停水、停电、停气以及财产损失等侵权赔偿纠纷第三类就是人少损害赔偿纠纷：是指业主要求物业公司赔偿因物业公诃未尽其安全义务而造成的人身损害纠纷这些纠纷的产生，应当说冇的是因业主原因引起，冇的也是因为咱们物业公司方面原因造成的，大量的纠纷不但影响了业主与小区物业Z间和谐的管理关系，同时也会给双方带来不必要的损失，所以我在接下來的讲解过程屮呢，会通过一些案例，介绍

3、一些常见的纠纷类型，來提醒咱们成立物业公司在今后的工作中应当注意到的地方，进而來规避一些法律上的风险。那么，在讲案例之前呢，我先対国内物业服务公司经营管理现状进行一下简单的介绍第一章国内物业服务公司经营管理现状一、口前国内物业服务公司经营模式总体分析FI前国内的物业公司经营模式以父了型经营模式居多。据一项权威统计显示，冃前全国3万家物业服务公司中，近70%是开发商的了公司。（和顾问单位将要成立的公司形式是一样的）那么从长远來看，应该说这种模式不太符合市场化发展规律的。也存在一定的弊端。三年左右，其生命周期却有儿十年，这期

4、'可也就儿十年的物业管理，但是我们知道有些大型金业很可能-个项

5、目完成后房地产企业就不复存在了，而物业服务还需继续发展下去，这就容易引发许多不必要的纠纷。所以现在政府相关部门已经注意到了这个问题，正在逐步考虑从政策上分离这种父子关系。那么物业管理条例屮就有进行招投标选聘•物业企业的政策鼓励和倾向。但是应该说这对咱们东山后院成立公司影响不是很大，首先来讲，咱们公司的主要营业地就在这里，开发的项目目前也集中于此，所以就管理來讲也和对方便，但是随着我们企业不断壮人，项口不断增多，成立的物业公司也会逐渐增多，那么随看国家政策的调整，很可能走向前期物业管理这块走向招投标的形式。接下来我们看一下国外物业企业的发展。纵观国外物业管理发展的过程，我们对以看到房地

6、产资产管理从低到高可以分为物业管理、资产管理、投资组合管理三个层次。其中，物业管理是房地产资产的日常管理，也就是我们一般理解的物业管理，是最低层次的房地产资产管理，也是高层次房地产资产管理的基础。目前国外有些物业管理企业已经走向了投资组合管理的层次，而国内的物业管理企业还多停留在物业管理的初级阶段。随着国内市场的不断开放，如何在H趋激烈的市场竞争小占据有利地位，提高企业利润，资产管理理念是不对或缺的。当然我们知道bl前

7、比界冇名的如

8、比邦魏理仕、高力国际、仲最联行、第一太平戴维斯以及戴德梁行是地产界鼎鼎大名的五大代理行，他们都是做物业管理的，冃前这五家企业都已进入中国，并且已经不断向

9、地产商转变，在国内市场的扩张和渗透町谓十分迅猛。通过对这五家公司的业务范围的了解，我们可以发现他们所做的已经远远超过了我们所理解的一•般意义上的物业管理，而是涵盖了物业管理、代理、物业估价、商业运营、工业及物流、建筑顾问、投资代理、投资者顾问咨询、综合住宅服务、物业发展服务、研究及顾问、技术顾问服务、设施管理、酒店管理，其至还包括了结构融资、金业咨询、财务顾问、资产融资、资等领域的，通过对上述那么这些也可以对我们的物业企业的发展提供一个借鉴方向和目标。冃前，国內和国际上的物业企业的发展现状就是这样，接下来我想针对咱们成立物业公司，简单介绍一下物业公司成立的一般条件和服务的棊本内容。第

10、二章物业服务企业设立条件和服务范围一、成立条件要求符合公司法中对公司设立的-•般要求，比如要有固定的营业场所、组织机构人员、注册资本等条件。那么物业公司成立之后，还需要进行一个资质申请，我们知道一般物业公司主要分为三个等级，即一级、二级、三级。首先是申请，二、资质申请那么，依据《物业管理企业资质管理办法》第六条的规定新设立的物业管理企业应当口领取营业执照之日起30H内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门屮请资质：（一）营业执