物业服务企业面临的法律问题探究

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1、物业服务企业面临的法律问题探究摘要：物业管理已经形成一个主耍的行业，但物业管理方面存在的法律问题较多，比如物业管理企业侵犯业主权益、以强势、粗暴方式进行管理、反客为主等时有发生。这只有规范物业管理企业、规范建设单位的房屋销售行为，提升物业管理企业的自身索质来规范整个物业管理行业，减少物业纠纷的发生，维护业主合法权益。物业服务；法律问题；业主权益物业服务也称物业管理，物业管理在英美等发达国家发展较早，在19世纪60年代已经形成规模。1908年在美国芝加哥摩天人楼的所冇者和管理者乔治A霍尔特组织成立了“建筑物管理人员组织”(CBMO)并发展成全国性组织

2、“建筑物业与管理人员协会”以后又发展成国际性组织“国际建筑物业主与管理人员协会”(BOMAI)①香港是受到该影响，曲聘用“看更”开始，以后冇聘请英国“房屋经理”。至1970年制定了《多层建筑物条例》确定了业主的参与管理身份，组织“业主立案法团"o1980年香港物业管理公司协会成立，对香港的物业管理起到了推进作用。我国实行改革开放以后，先是香港资金涌入深圳，其中很多资金投入住房建设。曲于初始都是“谁建谁管”，遂将香港的物业管理模式引入深圳。1981年深圳第一家物业管理公司“深圳市物业管理公司”成立。管理的是市场商品房。以后，以专业的物业管理队伍对物业

3、进行管理的并收取费用的这种模式逐步推开。至今物业管理已经形成一个行业。为城市提供服务。我国为了规范物业管理企业的管理行为，明确物业管理企业和业主的责权利，于2003年5月28口制定了《物业管理条例》，明确了业主、业主大会、业主委员会的法律地位和相关权利。明确了物业管理的性质和阶段。随着业务管理市场的发展和新的纠纷矛盾的发生，我国于2007年10月份对《业务管理条例》进行修改。修改后的物业管理条例加强了业主的权利。进一步明确了物业管理企业的服务性质。确立了业主公约的法律地位。各省为了规范物业管理市场，也相继制定了地方性法规《物业管理条例》。同时我国《

4、物权法》对物业管理也进行规定。进一步明确物业管理屈建设行政部门管理。逐步形成了我国的物业管理体系。但是，不论是物业管理企业还是开发企业，对物业管理条例的执行实施仍存在一定的问题，卜•面就此从法律层面做以探究。一、物业管理企业的前期物业管理权利來源问题。我国《物业管理条例》第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。从此条规定来看，应该屈于法律规定由物业买受人委托建设单位代为聘请物业服务企业。因在建设单为出售物业时，是针对的每一个物业买受人，而且每一个物业买受人签订买房合同的时间不统一。建设单位即开发企业不可

5、能将全部的物业买受人集中到一起來选择物业管理企业。但是当物业交付以后，业主对物业使用后，必然产生物业管理的问题。物业管理条例的这一规定就是解决在业主不能全部集中的情况卜・，无法由业主选择物业企业时的物业管理问题。这也是物业管理条例规定的业主委员会成立后，前期物业管理条例终止的原因。但是在实际操作中大部分建设单位即开发企业在销售物业时仅仅和物业买受人签订《商品房买卖合同》不和物业买受人签订《前期物业管理合同》或者签订含有前期物业管理内容的相关文件。更不存在制定业主临时公约的问题。这就导致物业管理企业对物业管理权力来源缺失。在物业管理企业进行前期物业管

6、理时与业主发生纠纷以后，无法确定物业管理企业和业主的权利义务，无法确定物业管理企业的管理范围和职责义务。致使双方的维权遇到障碍。笔者曾经担任物业管理企业法律顾问时，常常遇到物业管理企业收费难问题，在通过诉讼解决时，就存在证据不足的问题。同时在物业管理企业因违约侵害业主权益时，业主更是难以通过诉讼的方式维权。这里存在的问题是，物业管理企业和建设单位即开发企业签订了前期物业管理合同，但是建设单位即开发企业并没有与业主（物业买受人）签订而期物业管理合同或者含有而期物业管理的相关文件。致使物业管理企业和业主Z间没有直接的法律关系，受到合同相对性的制约。二、

7、业主委员会变更物业企业存在的相关问题我国《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业费服务是因物业买受人零散，无法集中形式权利，法律才规定由建设单位选聘物业管理企业。在业主委员会成立后，业主委员会就可以依法行使业主的权利，决定而期物业管理企业的去留问题。同时，在正常的物业管理中，也存在业主、业主委员会对物业管理企业的服务不满意，解除物业服务合同，重新选聘物业服务企业的问题。这常常发生物业管理企业不愿解除合同，不愿离开的情形。致使业主委员

8、会和物业管理企业Z间的纠纷升级。那么对于这一纠纷是否可以通过诉讼的途径解决呢？是可以的。通过诉讼不一定能解除物业服务合同，