税法第九章房产税、城镇土地使用税、契税法和耕地占用税法

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1、第九章　房产税、城镇土地使用税、契税法、耕地占用税法第一节房产税法第二节城镇土地使用税法第三节契税法第四节耕地占用税法第一节房产税法一、房产税基本原理房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。　　房产税的特点：1.房产税属于财产税中的个别财产税；2.征税范围限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。(一)纳税人房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类.自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，

2、依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。二、纳税义务人与征税对象(二)征税对象房产税的征税对象是房产，它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。三、征税范围产税的征税范围是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村房屋。四、计税依据与税率（一）计税依据1.从价计征——税率为1.2%；计税依据是房产原值一次减除10%—30%的扣除比例后的余值。2.从租计征——税率为12%；计税依据

3、为房产租金收入需要注意的特殊问题：第一，以房产联营投资的，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，由出租方按租金收入计征房产税。第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定第四，房产原值中均应包含地价的规定解析：地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。第五，地下建筑物房产税规定:1.独立的在地面以下的建筑

4、、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。2.对不同用途的地下建筑物房产税的减征：（1）工业用途房产：房屋原价的50～60%作为应税房产原值（2）商业和其他用途房产:房屋原价的70～80%作为应税房产原值;3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。【例题】某企业有一处房产原值1000万元，2013年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2013年应缴纳

5、房产税（　）。A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元【答案】C(二)税率1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房用于居住，暂按4%税率征收房产税。五、应纳税额计算计税方法计税依据税率税额计算公式从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%从租计征房屋租金12%（个人4%）全年应纳税额=租金收入×12%（个人为4%）某公司2013年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明

6、设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2013年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2014年该会所应缴纳房产税（）万元。A.42B.48.72C.50.4D.54.6【答案】B【解析】2012年应缴纳房产税=（5000+500－200+500）×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）【例题】六、税收优惠一、《暂行条例》中规定的免税项目二、财政部批准免税的其他房产【例题】下列各项中，暂免征收房产税的有()。A.房管部门向居民出租的公有住房B．文化体育单位出租的公有住房C.企业向职工出租的单位自有住房D.个人对外出租经营的

7、自有住房【答案】AC七、征收管理与纳税申报（一）纳税义务发生时间（二）纳税期限房产税实行按年计算，分期(季度或半年)缴纳的征收办法。（三）纳税地点房产税应向房产所在地的地方税务机关缴纳。【例题·单选题】某企业2013年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2013年企业该项固定资产应缴纳房产税（　）。A.2.1万元B.2.31万元C.2.8万元D.3.08万元【答案】B【解析】2012年应纳房产税＝110