防城港世外桃园营销策

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1、世外桃园营销策划案一、防城港市概况二、房地产开发主要投资方向三、防城港的市场现状分析1、防城港在泛北部湾经济区的功能定位2、防城港城市规划3、防城港市发展机遇4、防城港市宏观经济分析小结5、新政后房地产市场现况及后市评估6、后市预判7、新政影响及应对策略1、防城港市房地产商品房销售情况分析2、防城港市房地产市场分析小结小结小结第一章市场分析防城港口区概况防城港市地处中国大陆和海岸线的最南端，是一座美丽的滨海城市、边关城市。港口城市，是中国内陆腹地进入东盟最便捷的主门户、大通道、桥头堡和我国对外开放的前沿、窗口。（一

2、）区位优势好（二）港口条件好（三）资源禀赋好（四）创业环境好（五）产业发展好（六）发展态势好防城港口区概况区域概况港口区位于防城港市的中心区域，面积338平方公里，总人口11万人。全区三面环海，海岸线总长317公里，南濒北部湾，东邻粤港澳，西与越南隔海相望，是中国内地进出东盟各国最重要的中转基地和大西南最便捷的出海通道。海城区辖2个街道，3个镇：白沙万街道渔洲坪街道光坡镇公车镇企沙镇。1、防城港在泛北部湾经济区的功能定位北部湾中心城区以南宁市为依托，建设具有浓郁亚热带风光和滨海特色、辐射作用大的南（宁）北（海）钦（州

3、）防（城港）城市群。成为全国重要的人口经济密集区和中国-东盟合作的重点区域。与南宁，钦州一样，防城港在泛北部湾规划中属于二级城镇建设区，防城港将按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。《广西北部湾经济区发展规划》的提出，依托深水港和企沙重工业基地，全力把其打造成为环北部湾地区重要临海工业基地。2、防城港城市规划防城港近期建设规划的建设目标是：规划形成“一核、两湾、六组团”的组团式城市空间结构城市总体布局结构(2008-2025)防城港市的城市性质确定为：我国沿海主要的港口城市，环北部湾地区重要临海工业基

4、地和门户城市，区域性国际滨海旅游胜地。3、防城港市发展机遇２００７年春天，好消息从北京的全国“两会”迅速传来——胡锦涛主席对广西沿海发展作了重要讲话：广西沿海发展应形成新的一极。”“把广西打造成连接多区域的国际通道、交流桥梁和合作平台２００８年１月，机遇再次垂青防城港。国务院批准实施《广西北部湾发展规划》，作为广西惟一沿海沿边城市的防城港，防城港市的发展正赶上天时地利与人和，从此再次揭开历史发展新的一页。4、防城港市宏观经济分析小结从供给角度看，农业生产形势较好，工业生产增幅回升，第三产业快速增长,农业生产也有较快增

5、长。从需求角度看，内需平稳增长，外需降幅趋缓。从经济运行质量看，财政收入快速增长，企业利润逐月转好，信贷规模大幅扩张。从民生看，民生进一步改善。坚持以港兴市，以工业兴市，以区位优势兴市，大力发展大工业、大物流、大商贸、大旅游建设成为面向东盟乃至更大区域的钢铁能源基地、商贸物流基地、加工制造基地、产业转移承接基地和国际滨海旅游基地成为广西北部湾经济区生态友好、开放度高、活力迸发和重要港口工业城市和出海出边主门户城市9自步入2010以来,随着国家调控政策不断出台,整个房地产行业基本上停滞不前,市场观望态度浓厚,后续市场不

6、明朗.5、新政后房地产市场现况及后市评估市场之所以对反映如此强烈，说明了近年来的房地产市场对信贷政策支持的依赖，如果离开过度优惠的房地产政策，出现2009年这种快速上涨的情况是不可能的。市场上最为关注仍然是政策优惠的信贷政策及税收政策是否改变。为了享受这种过度优惠的信贷政策，有人甚至于走上“假离婚”之路，可见，房地产信贷政策的影响有多大。近年来进入的房地产投机基本上是被“通货膨胀预期下，购买住房保值”所诱导进入房地产市场新政之前，房地产市场“抢购”住房的现象就是与这样的观念密切相关。10中央政府看到当前房地产市场问题

7、所在，并针对性地出台相应政策来遏制房地产投机与炒作，但是其政策不完善性也十分明显。市场对国十条能否真正实施执行仍然存在较大存疑，住房市场的预期也没有根本上的改变，不改变住房市场的预期，房地产宏观调控要达到目标是不可能的。尽管地方政府不敢不出台相应住房调控的政策，但是不少地方的房地产宏观调控政策表面是与中央国十条的精神一致，但是实际上地方政府出台的不少政策仍然存在托市之嫌疑。所以说，未来国内房地产形势仍然是十分不明朗。1107年9月，面临投资过热与通胀压力，国家同样出台了房贷调控政策，后续的市场剧变每位从业者都记忆深刻

8、。这段时间的市场变化可以为本次调控的市场走势提供些参考依据：07年房贷政策后：消费者经历了17个月的观望期，开发商经历了6个月的坚持+9个月的让步期后，市场开始回暖，并且在随后的一年内销售爆增，价格猛涨；原因主要有几方面：（1）刚性需求为主导，被压抑一年之久后必然集中爆发；（2）国家经济形势趋好，消费者的心理与经济压力逐渐释放；（3）消费者炒底