房地产市场分析的方法

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1、第三章房地产市场分析房地产市场分析不仅对于开发商决策、房地产市场管理者来说极为重要，并且对投资者、购房者、中介机构、银行等市场活动的参与者也都十分重要。本章就IT前房地产市场分析存在的问题、基本思路和方法作一个简要介绍。第一节目前房地产市场分析中常见的问题每年，各报刊杂志、咨询机构都会发布一些房地产市场预测报告，各开发商在项目策划和论证时也会做这方面的分析，然而就冃前各种报告来看，普遍存在一些问题，把这些问题揭示出來更有利于完善市场分析的方法和提高研究报告的质量。一、常见的房地产市场分析思路房地产市场

2、分析所涉及的内容非常复杂，从每个角度出发都可能发现一些有用的信息。但由于各种原因，特别是资料的缺乏，也使得这些分析具有一定局限性，影响其可信程度。实际市场分析过程中，一般分析有以下几种模式。1、比较法模式主要运用估价的方法，与可比案例进行比较、修正，用来估计日标物业的市场价格，然后在这个基础上进行项目的财务现金流分析。2、假设条件模式假设房地产市场将有某种发展走势，例如租金按某个速度增长，空置率估计将是某个水平等，然后估计目标物业未來的价格。3、现状类推模式通过对整个市场现状的分析，可以发现什么类型的

3、物业成交量较大，然后假设项目所在的市场与宏观市场同构，并且假设市场条件未来仍将继续，由此提出项目开发的建议。二、房地产市场分析中常见的问题上述三种思路，都是由宏观经济资料來推论项目前景，而不是分析项目所在地区和地点的条件。三种思路是一种跟进式的思路，即大环境看好，项日的小环境就一定不错；别人做什么卖得好，我们也会卖得好；以前什么卖得好，现在也卖得好。那么，这种分析思路存在以下问题：1、对需求分析明显不足一般目前对市场供给研究较多，对市场需求研究不够，资料不足，大多数报告仅满足于全市人口、人均、经济水平

4、的简单罗列上，缺乏对重要地区、区域甚至街道的人口研究。2、对未来市场的预测不足房地产行业投资大，周期长，供应上存在滞后的特点，因此必须对未来的市场状况进行预测，由于目前尚未有明确的空置率统计，对未来的土地供应暈、房屋供给量还不能做到心中有数，因此只能用一些统计数据和模糊而笼统的推断来代替。3、定量分析方法运用不当有的报告倾向使用一些数据模型进行预测，表现出一种“学院式”的研究倾向，实际上,任何模型都无法准确描述经济环境屮数不清的影响因素，可能的结果是通过这些模熨和准确数据得到的结果述不如实际经验来的准

5、确。4^市场定位过于宽泛开发商虽然宣称为某类人定做产品，但实际上调研都比较宽泛，基本不作市场细分，炒作的概念多于实质定位。5、对市场份额的估计过高实际上在一个地区内，竞争楼盘的存在会使项目的市场份额不可能很大，开发商往往会寄希望于营销和设计的新招术，从而能从竞争对手那里来争夺客户，偶然多于必然。6、过高估计土地（地段）价值开发商一般比较偏爱自己的项目，很容易过高估计土地（地段）的价值，过分透支开发概念，把规划屮的地块当做现实屮的地块，这种乐观的估计可能导致开发商决策的失误。7、过于偏重二手资料的应用，

6、缺少对潜在消费者的跟踪调查。第二节房地产市场分析的思路和内容一、市场分析的思路房地产市场分析应有一个明确的分析思路，包括三个层次（地区市场、专业物业市场和项目物业市场）、两个方面（供给与需求入三个时段（过去、现在和将来）和五个基本影响因素（经济、人口、区位、地点和心理），具体如下：1、房地产市场分析的层次房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。（1）区域房地产市场分析：是市场研究区域内所有的物

7、业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。(2)专业房地产市场分析：是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。(3)项目房地产市场分析：是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧

8、重于项目竞争能力分析等内容。2、两个方面市场分析的主要内容就是分析供给与需求，因此每个层次的分析都应包插这两个方面,任何影响因素都会直接和间接影响房地产的销售。例如在地区市场上，第三产业的增长、外资企业的增加，显然有利于写字楼的销售，再如，在项目的所在区域，道路建设的规划，也会直接影响项目的吸引力范围和客流的数量。3、三个时段虽然对某个项目的分析是时点的分析，但它必须建立在对市场长期跟踪的基础Z上进行判断的，因此在分析时一定要有历史的概念，了解市场发展的