房地产市场分析：方法与应用美尼尔卡恩等着

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1、前言本书是集我们多年的学术、教学、顾问咨询及与专业房地产团队合作经验的结晶。房地产是一门涵盖科学和艺术、经济和社会现象、商业和专业事务的综合性学科。尽管房地产领域正在应用，也应该应用传统意义上的商业分析方法和经济决策标准，但基于该领域独特的广泛而多样化的环境（受商业、金融因素影响，也受社会和政府因素影响），这些方法在应用到房地产领域时，需要进一步补充和修正。本书提供的材料对房地产市场分析与其他形式的房地产分析进行了区分。书中总结了许多公认的房地产市场分析方法，并就其中某些方面的内容提供了新材料和新思路。本书提供的是进行一般意义的房地产市场研究所需的综合基础，而不是针对

2、各种各样特定的房地产问题的具体分析方法。作者在有些章节中归纳了散见于各种文献资料、得到公认的房地产市场分析方法。作者试图结合他人的研究成果和自己掌握的材料，将这些基本方法整合为统一的、易于理解的体系。不过，这里希望强调的是：在这个整合的过程中出现的所有误差、误解、疏忽或错误，均要归咎于本书作者。我们要特别感谢直接参与本书筹备的人们。佐治亚州立大学房地产专业的博士研究生艾伦马克斯先生（）参与编写了第章中关于调查方法和原始数据分析的内容；佐治亚州立大学房地产专业的研究生克雷格莱斯先生（）帮助编写了参考文献、索引及其他辅助材料。最后，作为一位出色的秘书，黑泽尔布兰肯希普（）

3、形成了本书的初稿。她出众的技巧和处理困难材料的能力对按时交稿，并满足种种严格的出版要求提供了重要的帮助。学术界和业内人士在不同阶段审阅了原稿全部或部分内容。他们宝贵的建议对书稿的完成至关重要。这些付出时间和精力的人包括：最后，我们要向同事们表达我们的感激之情，他们的鼓励促进了本书的最终付梓。要特别提到的是保尼卡恩（罗斯拉宾斯基（雷切尔赛尔丁（及其他的家庭成员们，正是他们对繁重家务的承担与自我牺牲，才成就了我们的成书计划与出版计划。市场分析导论地区经济分析市场分析营销分析可行性分析投资分析市场研究的缺陷市场分析人员与客户的关系问题数据问题不恰当的分析技术无根据的和未明确

4、的假设管理能力不必要的限制性假设无根据的建议适当的市场分析市场分析导论作为房地产分析的一种类型，房地产市场分析研究的是影响某一特定类型物业供给和需求的各种因素。市场分析所关注的是投资收益性的潜在决定因素，如人口、住户数、就业、收入等，以及房地产使用者的心理特征。此外，它还关注市场中的各种事件，如出售量、出租量、占有／空置率和近期供应量等。潜在购买者和租客的心理特征包括他们的感觉、品味和偏好。这些心理特征在一定程度上决定了房地产开发产品的品质，如独户家庭住宅应提供的设施条件、购物中心适宜的租客组合、写字楼的最佳设计等等。营销分析作为房地产市场分析的另一种形式，着重发掘客

5、户的偏好，并通过市场竞争情况的检验来研究什么样的项目特征能最大程度的吸引客户，从而使该项目在市场上取得良好的表现。一般说来，营销分析是更广泛意义上的房地产市场分析的组成部分。房地产开发问题会涉及多种市场分析，因此，尽管图对各种房地产分析类型进行了分类定义与分别讨论，但这些分析类型是相互关联的。例如，当选择某特定地块上最具经济合理性的开发项目时，就可能涵盖图所列举的所有分析类型。本节所关注的是针对市场的房地产分析，目的是为投资与可行性分析提供基本的输入参数。针对市场的研究地方经济分析：研究市场中决定所有房地产需求的基本因素。市场分析：研究市场中特定物业类型的供给和需求。

6、营销分析：考察某一开发项目或物业，以评价其市场竞争地位。针对单个决策的研究可行性分析：评价某一按预期规划实施的特定项目是否能够成功实施。该分析可能涉及项目的可操作性，但多数是指财务上的可行性，即项目实现预定目标的能力。投资分析：将某一物业作为潜在的投资项目进行评价。通常包括明确的财务情况，也可能包括各种不同的选项以便确定最适合的财务情况，此外还可能包括对所得税的考虑。重点是评价投资风险和回报。风险评价可以用敏感性来衡量，回报分析则可以用内部收益率或净现值等来衡量潜在的投资效果。图房地产分析的类型地区经济分析地区经济分析主要考虑当地经济中决定所有类型房地产需求的基本因素

7、。其中，人口、住户数、就业和收入等是最主要的变量。此外，还要对某一特定地理区域内需求决定因素的过去变化趋势进行判断，并预测未来的发展前景。市场分析房地产市场分析也有作为参照系的地理范围。分析人员可能需要估计一个社区、一个地区乃至一个国家中某种特定物业类型的供给和需求状况。有时，评估者需要对特定区域内的待开发项目进行市场分析，此时，涉及的地理区域里就应包括与待开发产品具有替代效应的物业。这样说来，郊区写字楼就可以被看作一种特定的物业类型，因其所在地的特征决定了这类产品市场分析的地域范围。当然，也可能对整个大都市区域进行分析。但大多数市场分析仍主要关注社