房地产市场分析方法

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1、房地产市场分析方法的研究不仅对房地产投资顾问业来说是重要的，对于管理房地产市场的决策者来说也是极为重要的，因此《房地产市场分析方法》一书的出版是有重要的意义。郑华博士关于房地产市场分析方法的研究，引入了国外房地产市场分析方法的研究成果，结合我国房地产市场的具体实际，构建了一整套系统的可操作的方法体系。郑华年来我公司，正值我公司从代理公司向全程策划的投资顾问公司转型的时期，她的研究对我们的工作有很大的帮助。从市场供应的测算到政策影响分析，从项目地点的评价到广告的表现，她的研究范围十分广泛，但又紧扣实际工作的需要。这本书把我公司多

2、年的市场研究经验、方法进行了系统的整理和总结，并上升到经济理论的高度进行论证和阐述。另外，作为一位学者，她能够深入实际，进行市场调查，撰写分析报告，她的研究中充满了第一手资料，这种脚踏实地的学风是难能可贵的。这本书凝结了郑华博士多年的心血，值得一读。年月本书的写作始于年，那年正是中国房地产过热，其负面影响已日益加重，国民经济严重失衡，待调整，各个方面的不良结果都逐渐显现出来的时候。年底，亚洲金融危机也初见端倪，亚洲金融危机的始作俑者也是亚洲各国房地产业的盲目发展。作为一个理论经济学专业的学人，自然地产生了对这次经验教训进行系统

3、研究的想法。要进行这种研究就不能停留在宏观层面进行空泛的议论。要把握房地产业发展适度规模的度，就要深入到房地产市场运作的层面，研究各方面的量的关系，并研究设置可量化的观察指标体系。恰在此时，香港恒昌房地产投资顾问公司的董事长廖胜昌先生出资，由我的导师林增杰先生推荐，使我有机会赴香港进行研究，并在该公司进行房地产市场研究的实际工作，从而完成了博士论文《房地产市场分析方法研究》。从整体上把握房地产业与国民经济及房地产业各方面的关系，就要以市场研究为主线，因为联系房地产业与国民经济其他行业的是市场，联系房地产业各相关部门的也是市场。

4、实践中的经验和教训告诉我们，房地产业发展的核心问题也是市场问题，所以扣紧市场这个核心问题，既能把房地产业当做一个整体来把握，又能恰当取舍，避免空泛无着或事无巨细过于繁琐。年底，我又来到北京伟业房地产投资顾问公司做市场研究顾问。此时，这家京城最大的房地产代理公司刚完成了从纯代理向全程策划和投资顾问的转型。这意味着北京房地产企业界已经清楚地意识到房地产市场研究的重要性，意味着市场上对于房地产市场投资顾问的要求日渐强烈。经过几年的努力，我在博士论文的基础上增加了北京、广州、上海等城市的有关数据和资料，使当年在香港的研究更加本地化，研

5、究方法的论述也更具可操作性。书中用到的案例很多来自北京，可能使其他地区的读者感到陌生。但是对于说明房地产市场的研究方法和分析思路已经足够了。另外，北京作为首都，房地产的发展具有相当的代表性，对于全国也有借鉴作用。以北京为例进行研究，还可以帮助读者更好地了解北京的房地产市场。虽然房地产开发业是个地域性很强的行业，但全国一流的开发企业，几乎全都聚集在北京市场寻找着机会。在研究和实践中我感到有太多课题有待深入研究，例如，如何设定合理的开发管理程序、城市规划对房地产市场的影响等。因此，我把有关的研究资料尽可能地加入本书，这些资料本身对

6、业界同行都是有实用价值的。本书的研究试图为从不同层面和不同角度来观察、分析房地产市场提供方法，所以全书的结构是这样的：从第一章到第七章是对房地产市场从宏观到微观进行层层深入、步步细化的分析。第一章介绍本书中房地产市场分析方法的基本思路和基本内容；第二章介绍房地产业的宏观经济环境的分析方法；第三章介绍房地产市场总体趋势的分析方法；第四章和第五章说明房地产市场中政策和规划两个重要影响因素的作用；第六章介绍专业物业市场供求分析的一般方法；第七章说明项目物业的评价方法，包括竞争对手物业的评价方法和消费者研究的内容，从第八章到第十章说明

7、专业物业的市场分析方法的特殊性，即分别论述各类物业（住宅、商铺、写字楼）供求分析、市场细分及产品评价的特殊方法。可以说第一章至第七章是从纵向深入研究房地产市场，第八章至第十章是从横向分类研究房地产市场。书中有些内容是作为论文曾在报刊杂志上发表过的，而且整本书的写作用了近七年的时间，因此论述各有侧重，然而，有一个中心思想是始终一致的，那就是论证房地产市场的分析方法。开发商、投资顾问、购房人在关心房地产市场时，尽管所得结论不同，但方法应是基本相同的。作为方法，对于很多人都是适用的。在本书的写作中帮助过我的人有导师、家人、朋友、同事

8、。在此我尤其要感谢的是我的导师林增杰先生，他最严格地批阅和修改过我的博士论文。感谢我的丈夫张践先生，他是我所有文章的第一个读者和编辑。我还要感谢香港恒昌房地产投资顾问公司和北京伟业房地产投资顾问公司，对我的研究大力的支持。作者年月市场是交换关系的总和，狭义的市场是有形的，如交