房地产市场分析指标和方法

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1、房地产市场分析指标和方法柴强屮国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长（2014年］1月13日北京）房地产估价行业：开始步入依靠大量数据开展估价和咨询的时代。PropertyValuationIndustry:nowisgoingtochangeintoadatadrivenindustrywhichprovidesvaluationandconsultationservices・美国估价专家讲：许多客户不仅关心当前的价格，还关心该价格的稳定性和持续性，以及未来走势。Theindustryprofessionalsfrom

2、theU.S.mentionedthat:Manyclientsnotonlycareaboutthepricebutalsocareaboutthestability,continuityandfuturetrendoftheprice,目前我们对房地产市场的分析判断，主要是定性的、直觉的；有时虽然有一些定量分析，但缺乏系统性和规范性。希望未来对房地产市场的分析判断，有一套科学、系统、规范的指标和方法。CurrentlyinChina,ourjudgmentstothemarketaremostlybasedonqualita

3、tiveandintuition.Althoughtheremightbeafewquantitativeinvolved,buttheywerenotsystematical.Iwishinthefuturetherewillbeascientific,systematicandstandardizedmethodforthemarketanalysis.房地产市场分析指标和方法，有针对一个区域市场的（如一个国家、一个地区或一个城市的房地产市场），有针对一个房地产开发或投资项冃的。下面主要谈针对一个区域房地产市场的分析指标和方

4、法。Theindicatorandmethodforpropertymarketanalysis,someofthemareforregionalmarketandsomeothersareforpropertydevelopmentandinvestmentproject.NowIamgoingtotalkabouttheanalysisforregionalmarket・一、成交价（或价格指数）Salesprice是反映房地产市场当前状况的指标。从中国过去的情况看，相对于成交量来说，成交价对市场的反应不够敏感，通常也是滞后的

5、。Considertobewiththesalesvolume,thesalespricearenotsensitiveenough.可分为均价（简单但有明显缺陷），同质价；数量，增速；同比，环比；不同用途（如住宅、办公楼、商业用房等）或不同类型（如新建商品住宅、二手住宅、土地；住宅中的普通住宅、高档公寓、别墅等）的房地产；全国，地区（如一线城市、二线城市、三四线城市；珠三角、长三角、京津冀；东部、中部、西部；等等），城市。ItcanbedividedintoMeanprice,Homogeneousprice;volumean

6、dspeed;yearonyear；Differentpropertytype,differentresidentialtype.Nationalandregional.就价格指数来说，除了基于成交价的价格指数，还有基于挂牌价的价格指数，基于评估价的价格指数；除了狭义的价格指数，还有租金指数。Intermoftheindex,besidesthesalespriceindex,thereislistingpriceindex,appraisalpriceindexandevenrentalindex.搜房就是从搞房地产价格指数一

7、一“中房指数”起家的。SouFunwasgrowingfrommakepropertyindex一"ChinaRealEstateIndex9二、成交量SalesVolume是反映房地产市场当前状况的指标。一般来说，成交量比成交价对市场的反应敏感，即反应快（有所谓“量在价先”）、反应大。过去我们主要关注成交价，未来应转为重视成交量。Itisanindicatorwhichreflectsthecurrentstatusofthemarket.Normallysalesvolumeismoresensitivethatsalesp

8、rice.Inthepastwearemoreconcernaboutthesalesprice,howeverinthefuturewewillturntoputmorefocusonsalesvolume.可分为金额，面积，套数；数量，增速；同比，环比；不同