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时间:2019-07-30
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1、房地产政策和成都房地产市场分析(一)宏观层面简析从宏观层面来说,可以概括为:(1)房价基本稳定关系到民生问题、社会稳定问题,因而中央对房地产业调控决心未动摇,调控仍在持续,未见松动迹象;(2)由于房地产业相关收入成为地方政府收入的重要来源,地方政府发展房地产行业的积极性较高,各地不断出现打擦边球的松动政策,但均被中央制止;(3)房地产开发商出现分化,少数实力不强的企业出现资金困难,但总体上对未来仍较为乐观,各大开发商拿地热情高涨,住房和商业地产存量和增量均较大;(4)由于城市化浪潮进展较快,国民收入逐
2、渐提高,加之国人对拥有住房资产的重视程度很高,自住性购房和改善性购房需求较高,购买实力也有一定增强,投资性住房购买需求很少,投资性商业购买需求较多。总体上我们认为,相比2011年,2012年房地产市场已经基本回暖,并会继续平稳可持续发展,不会再出现大幅上涨的情况;房地产市场(包括住房和商业)均出现了严重的供大于求的局面,由于刚需存在,正常情况下住房价格也不会出现大幅下跌,但在一些区域商业地产的压力和价格波动会较大。(二)近期成都房地产市场情况今年三季度以来,成都市房地产市场延续回暖趋势,市场走向短期仍
3、将呈现小幅波动态势:开发商资金状况有所改善,拿地、推盘热情高涨,但商品房库存仍居高位,开发投资增长缓慢;政府土地供应节奏加快,市场活跃度大幅提升;商品房价格涨幅探底回升,成交出现“反季节热销”,传统的旺季“金九银十”没有出现,但在所谓的“寒冬楼市”里购房者却热情高涨,出现“淡季不淡”的局面,成交活跃。1.房地产开发投资增长缓慢,房企资金状况有所改善。2012年1-9月,成都市共完成房地产投资1327.71亿元,同比增长19.59%,增速比去年同期降低1.45个百分点。商品房施工面积同比增速持续下行,9
4、月施工面积同比增速仅14.3%,再创2010年11月以来新低;商品房新开工面积同比仅增长0.12%,其中住宅新开工面积同比减少8.4%,已连续4个月呈现负增长但降幅有所收窄。房地产市场较长时间低位运行的大背景下,房地产累计投资及施工面积等中期指标仍难言乐观,但新开工面积特别是住宅新开工面积增长情况较上月有所改善,则一定程度上反映出近几个月房地产市场回暖、开发商信心小幅回升的微妙变化。2012年1-9月,成都市房地产开发投资资金来源1829.50亿元,同比减少0.89%。房企资金杠杆率为2.55,较6月
5、末上升0.14,表明企业资金状况有所改善,表现为:自筹资金同比增加2.88%,增速较上月高1.1个百分点;贷款同比仅减少0.93%,降幅较上月进一步收窄6.04个百分点。此外,房企定金及预付款同比减少12.43%,表明商品房销售情况仍处较低水平。2.土地供应及成交量井喷,市场活跃度大幅提升。2012年三季度,成都市主城区共推出住宅用地20宗、1701亩,成交19宗、1677亩,供应、成交面积分别较去年同期增长250.7%、296.5%,其中9月土地供应及交易面积均创出近33个月新高。土地市场交易特点为
6、:供应方面,政府土地推出力度明显加大,且大宗土地交易较多,其中锦江区粮丰村448亩地块成为成都市今年以来最大面积的成交土地;需求方面,房地产企业拿地意愿增强,市场活跃度明显提升,其中面积较小地块受中小开发企业追捧,溢价率高企,7月成交的一宗土地成交溢价率高达154%。10-11月,土地成交量仍处于高位,开发商的拿地热情仍较高。10月成交27宗土地,其中郊县20宗,主城区7宗。由于郊县发展迅速,交通进一步便利,土地供应量持续增大,从而使得郊县土地成交热度高;未来郊县地块将是开发商的主战场。1.房地产市场
7、趋于活跃,价格涨幅探底回升(1)下半年来全市的成交情况。2012年三季度,成都市商品房成交面积844.2万平方米,较上年同期增长34.9%,较二季度增长19.3%。其中7、8月份“淡季不淡”,释放了大量购房需求,9、10月份则有所回落,“金九银十”行情并未如预期出现(图1)。10月下旬以来,楼市向好趋势明显。值得注意的是,10月成交额排名前十的绝大部分为刚需楼盘,前三名分别是中德、COCO蜜城、卓锦城。主要有以下几个原因:秋季房交会激发了购房者的热情,10月份进入回调,同时银行利率上浮,影响购房者入市
8、的积极性;7.8月的淡季消耗过多的需求一定程度上也影响着10月的成交量,年底购房者的热情逐渐恢复。图1成都市商品房月度销售情况数据来源:成都市房管局(1)主城区商品房供求情况。据中原地产数据,2012年1月---10月底主城区商品住宅市场总体供应面积为713.9万㎡(个别楼盘未剔除部分底商);成交套数为74087套,成交面积698.67万㎡;供需比为1.02。从供求走势图可以看出,增量部分的供求关系逐渐好转。图2:成都主城区商品住宅月度供求走势数据来源:
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