2011年上半年汉中祥瑞·四季印象营销推广计划案

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1、营销推广计划案祥瑞•四季印象2011上半年2010营销回顾2011销售目标祥瑞•四季印象祥瑞•四季印象2010年营销回顾（据现场销售人员统计，不含柴房与商业）已售房源(住宅）销售面积(住宅）销售率(住宅）销售总额(住宅）销售均价(住宅）广告费用58套6854㎡9.2％2857万4169元/㎡约7-8万元祥瑞•四季印象2010年营销回顾一、1、2、3#楼高层共计495套，住宅总建面约54103㎡，截止2011年1月24日，已售房源14套，销售面积约1504㎡，销售率仅为2.8％。剩余可售房源481套，可售面积约52599㎡。二、4、5、6、

2、7、8、9、10#楼多层共计123套，住宅总建面约14543㎡，截止2011年1月24日，已售房源44套，销售面积约5350㎡，销售率为36％。剩余可售房源79套，可售面积9193㎡。三、柴房共计75套，已售33套，销售率为45％。项目总房源618套，住宅总建面68646㎡，截止2011年1月24日，累计共售出58套，已售面积6854㎡，可售房源共560套，可售建面61792㎡，整体销售率仅为9.2％2010营销回顾2011销售目标祥瑞•四季印象2011年祥瑞•四季印象上半年销售目标计划销售房源可售面积目标均价目标总额备注336套3707

3、5㎡4300元/㎡1.2亿含可售多层房源2011年上半年销售目标：实现高速、高溢价的去化1、2、3#楼可售房源，使整体项目住宅销售达60％以上，多层房源以内部销控自然认购形式销售。2011上半年营销推广计划前期销售总结回顾项目竞争分析2011年市场大势研判推出房源客户定位购买力分析营销课题营销课题解读营销推广执行策略价格策略营销策略推广策略推盘策略本案思路一、竞争性市场分析阶段性营销总结项目竞争解读区域房地产市场环境阶段性营销总结分析SWOT分析（S）优势：地段——城域双核，政务中心；产品形态多样，户型设计较好；开发商知名度较高。（W）劣

4、势：项目周边高尚居住环境尚未形成，街道形象较差（道路尚未拓宽改造），项目工地包装效果较弱，周边现代化生活配套设计不够完善，滨江新区目前处于规划启动建设阶段，目前项目优势和品质无法得到全面体现；（O）机会：汉中实施的“双百”发展战略和滨江新区的规划和建设提速，将极大提升项目区域的形象和人居价值；（T）威胁：国家不断出台的房地产新政、金融政策、通胀压力、加息等影响，以及来自竞争项目对客户资源的分流争夺。开盘至今销售及推广概况（根据销售部周报统计）：2010年12月3日——2011年1月25日共销售58套，销售率仅为9.2％，且绝大多数集中在多

5、层房源；从11月13日起至今每周上客量平均为48组；从11月13日起至今每周来电量平均为13组；主要来访人群为项目附近居住人群，青年公务员与个体户为主；客户主要关注户型为多层两室至三室，高层关注度较低；报刊广告（4期1/2版、广电报1整版）、工地现场围档成为主要的来电、来客渠道。(截止日期2011年1月17日）前阶段项目营销推广综合分析：1）由于项目前期未建立起强大的入市形象，推广力度极小，前期咨询时间太短，选房前也未采取有效的蓄客等营销手段，项目的营销节奏完全处于自然销售状态，导致项目的市场热度不够，持续来电、来客量严重不足;2）仅凭开

6、发商的品牌优势吸引客户关注或购买，市场收效较弱。3）随着汉中购房客户逐渐成熟，购房客户更多关注的是项目本身的生活品质及售价（性价比）等重要因素。4）销售价格市场表现普遍高于周边楼盘5）关系户优先购买黄金楼层房源，严重影响项目营销节奏和销控措施的执行，造成客户可选购房源的局限性一、竞争性市场分析阶段性营销总结竞争项目解读区域房地产市场环境仁和春天项目名称仁和春天项目地址汉中市西新街南侧开盘时间2010-9-01开发商汉中宏基房地产开发公司建筑类别普通住宅交通状况22路103路入住时间待定采暖地辅热采暖交房标准毛坯土地使用年限70年电话091

7、6-2220008层数6-18层建筑面积125856㎡建筑密度28％绿化率36％停车位577个价格3500-4000元/㎡左右均价：3700元/㎡面积区间80-130㎡小区配套设施24小时保安巡防系统、地辅热采暖、高档次电梯近期销售动态主推户型：96-125㎡均价3700元/㎡一次性：3个点按揭：2个点大定送礼品（小家电）春节期间推出10余套95㎡的特惠房，价格3700-3800元/㎡，赠送价值3.5万元的汽车或交房时获取3.5万元的装修基金项目名称天汉名都项目地址汉中市天汉大道与汉宁路交汇西南角开盘时间近期开发商大地地产建筑类别商住楼交

8、通状况1路6路8路交房标准毛坯容积率总户数建筑面积42074㎡建筑密度30％绿化率38％停车位176价格3900-4300元/㎡均价4000元/㎡左右面积区间100-135㎡供暖壁挂锅炉分户计