苏州南山巴黎印象别墅营销策划推广方案

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1、“南山巴黎印象”别墅推广方案上海宝名房地产咨询有限公司2007年6月园区市场分析产品分析市场定位客户定位营销策略别墅市场环境别墅市场环境PART1苏州别墅市场板块划分苏州别墅市场阳澄湖板块园区板块木渎板块多走中档路线，产品结构主要为联体及独栋。随着景区的治理，特色的别墅区日趋形成。太湖板块以特有的山水风光,休闲配套设施的设立，出现豪宅类的山地精品别墅，以休闲度假为主。基础配套及交通的改善将使区域价值得到大幅提升。该区域正处于建设开发热潮，有较高投资价值。以园区的湖景及高标准基础设施，成为苏州本地和外来投资客的理想栖居之地。别墅多以居住为主。市区板块以苏州园林为特色,营造曲径

2、通幽的意境,是对高尚生活、人生情趣的一种体现，板块内必定将开创出天价产品。1、太湖板块项目名称占地面积容积率类型体量价格宝岛花园8万0.6独栋62栋15000太湖之星90.6万0.17独栋109栋13000西山恬园5.87万0.26独栋60栋300-600万/套太湖古北雅园12万0.25独栋100栋14000太湖缘4.7万0.75双拼36栋6000联排7栋5000东山景园11万0.37独栋100栋9000双拼8000苏州的度假式别墅大多集中在太湖风景区附近，真山真水真空气，都是尤为稀缺的自然资源。依山傍水是这类别墅不可或缺的重要因素，最能体现人们回归自然的心理需求。同时苏州

3、房地产业、旅游业的蓬勃发展，也给度假式别墅的发展创造了良好的条件。建筑风格有中式，也有欧式。另外该区块别墅建造时规定不得超过三层。该板块侧重于旅游度假型，是5＋2生活方式下的第二居所的首选。在国家三令五申要控制风景区的房产开发后更凸现其价值.2、木渎板块项目名称占地面积容积率类型体量价格泉景花园7.14万0.68独栋30栋10000双拼70栋8600联排4栋天伦随园8.6万0.25独栋64栋1000-1200万/套天邻风景别墅19万0.25独栋100栋13000随着木渎政府进一步规划了古镇内四大商贸圈和四条商业轴线，以接轨木渎“苏州城西南商贸副中心、旅游次中心”的规划定位，

4、未来五年，木渎将成为苏州又一个区域发展的热点。木渎板块具有传统的人居环境优势、市政规划的良好前景，以及板块巨大的发展潜力，正逐步成为苏州楼市的新一轮热点所在。3、市区板块项目名称占地面积容积率类型体量价格世家留园3.05万0.7独栋12栋15000双拼10栋12000联排42栋11000庭园13万0.68独栋170栋16000-17000拙政东园3万0.35独栋30栋900-2000万/套金帝城市别墅8.9万1.35联排125户10000-12000苏州市内园林众多，人文气息浓郁，是非常好的别墅建造地。特别是寒山寺、拙政园这样的著名风景区周边，更是开发商争相追逐的建造别墅的

5、绝好地段。目前市区板块的别墅项目规模大都不大，产品走的是高档路线，主要是以中式庭院联排及独立别墅为主，在宣传中充分发挥其文化优势，效果明显。4、阳澄湖板块项目名称占地面积容积率类型体量价格天亚水景城12万——联排64户6500独栋27户9000-12000招商依云水岸22万0.73联排220户(一期)10000聆湖丽墅11万0.42独栋182户10000双拼6500联排8户6000丽晶星河6.6万1.12独栋45栋7000联排40栋6500相比其它板块阳澄湖板块的别墅起步相对较晚，但近几年来随着区域旅游经济的发展，板块内度假型别墅大量出现，带动了区域市场的发展。由于国家对于

6、别墅项目的限制以及阳澄湖湖岸一公里内不能再有商业项目的规定，使得阳澄湖区域别墅更具稀缺性。都市度假型休闲概念的风行，也使得该区域的投资前景被广泛认知。5、园区板块项目名称占地面积容积率类型价格玫瑰湾8.9万0.8联排11000双拼12000中海御湖熙岸26万1联排双拼独立13000-25000中海星湖国际10.7万1.4联排10000高尔夫花园26.7万1.8联排叠加9500-9000水墨江南11.80.58独立16000-17000联排12000君地·上郡18.50.69独立17000-20000联排未定供应分析:整体充足却存在区域间不均衡性太湖板块供应较多城区板块供应较

7、为平衡木渎板块较为平衡园区板块后市供应将有较大幅度放量阳澄湖板块供应逐步减少销售情况分析借助苏州政府的政策导向，和周边自然风景，金鸡湖板块的别墅销售状况一支独秀；环太湖板块别墅的客户群中有较多的投资客，退定现象比较常见，但总体销售情况良好；随着近年整体房产市场回暖，带动高端别墅市场的销售，在最近一年内各板块的销售情况稳中有升。客源分析（1）居住型别墅客源分析年龄层次结构：各区域客户群体主力年龄集中在30-60岁之间。客户来源结构：苏州区域由于自身及外企的外籍人士潜在的客户群体，人群来源的结构由大部分的本地私营业主为