第三章__物权法

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1、第三章物权法第一节物权法概述一、物权法的调整对象物权法调整的对象是：人对物的归属和利用的法律关系。物的归属关系是指特定的物归谁所有，谁享有绝对的支配权，就是所有权关系，物的利用关系是指：他人对所有物的合法利用关系，包括用益物权和担保物权。连环交易中的物权变动纠纷案案情简介甲房地产公司与乙公司就买卖房屋达成协议，双方签订了房屋购买合同，乙公司购买甲房地产公司面积为3000平方米的写字楼，总价款为3000万元。合同履行期届至，买方乙公司交付了价款，但比约定的清偿期迟延了10天。同时卖方甲房地产公司也依合同约定完成交付，将该楼盘移转给乙公司占有，并着手办理产权过户手续。在此期间，经交付

2、已实际占有该房屋的乙公司因业务调整的需要，又将该房屋以每平方米11000元的价格转让给第三人丙公司，双方订立了房屋买卖合同。丙公司在购买时到房地产登记部门查阅登记，登记机关告知该房产过户手续已经领导批准，正在办理中。丙公司便向乙公司支付了3300万元总价款，并与乙公司完成了该房产的交付。至此，该房产已由第三人丙公司占有。其后，丙公司要求登记机关一次性将该房产过户登记到其名下。后由于甲公司了解到该楼盘所处地区将由政府规划开发为商业区，该处楼盘房价也将大幅升值，极具投资潜力。甲公司便以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同，并请求该房产的占有人丙公司返还房屋。法律问题1．该房屋

3、的所有权归谁享有?2．甲公司与乙公司之间订立的第一个买卖房屋的合同是否有效?3．乙公司与丙公司之间订立的第二天买卖房屋的合同是否有效?4．甲公司能否以乙公司迟延10天支付房款为由宣告解除购房合同?5．甲公司请求该房产的占有人丙公司返还房屋的要求是否应予支持?1、我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定的以外，未经登记，不发生效力。第23条规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。就本案而言，虽然第一个房屋买卖合同成立且生效，但是根据物权法的规定，乙公司并未取得房屋的所有权。3、我国《合同法》第51

4、条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。未来物买卖属于无权处分的一种特殊类型。未来物是指现实不存在，将来才存在之物，或者是事实上已存在，但在合同订立时还不属于当事人所有的物。4、《合同法》第94条第3款和第4款规定了债务人迟延履行时债权人得以解除合同的两种情况：第一，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。5、我国《物权法》第243条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产

5、或者动产支出的必要费用。”二、物权法基本原则（一）物权法定原则（二）一物一权原则（三）公示公信原则（一）物权法定原则物权法定原则是指物权的种类和内容只能由法律强行规定，而不得由民事主体随意创制。（1）物权种类强制规定：物权的种类只能由法律详细规定，当事人之间不得随意创设。（2）物权内容强制规定：各种物权的内容只能是法律强行规定，不能由当事人自己的意思创设物权的具体内容。（3）物权的公示方法由法律规定，不得由当事人随意确定。（二）一物一权原则一物一权原则，又称“物权的排他效力”，是指一物之上不得设立两个和两个以上的在内容和效力完全相同，相互冲突的物权，即“一物不容二主”。交易第三方

6、？一物一权原则的体现：物权的排他效力有强弱之分。1.所有权的“排他效力”最强，同一物上绝不容许多个所有权存在。但是所有权和他物权可以共存2.以占有“标的物”为特征的用益物权效力次之，同一标的物上不能同时成立两个同以“占有”为前提的用益物权。3.担保物权，如抵押权，排他效力最弱，可以共存。乙20万甲50万丙30万土地所有权三个抵押权价值一百万土地使用权农地使用权物权法不允许当事人设立在内容上相互矛盾的物权。因此在法律有必要设定一些解决物权矛盾和冲突的规则。[案例]某单位将其工程发包给某建筑公司进行建设，在工程建成后，发包人为借款而将该大楼抵押给某银行，但是由于发包人没有按照合同约定

7、向承包人支付工程款，承包人依法享有对该大楼的留置权，有权要求对该大楼拍卖并依法优先受偿。而银行也因为发包人没有到期还本付息而要求行使抵押权，对该大楼进行拍卖，这样就发生了银行的抵押权和承包人的留置权的冲突。施工单位的留置权《合同法》286条规定工程承包人的留置权优先银行的抵押权《合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民