剖析分時度假的若幹問題

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1、剖析分時度假的若幹問題分時度假的發展過程分時度假最早發源於法的度假勝地阿爾卑斯地區，從20世紀60年代產生、發展到現在已漸為成熟，中間主要經歷瞭三個發展階段:第一階段，形成之初、房產產權固定化，20世紀60-70年代。度假經營公司借鑒瞭最初幾戶人傢共同出資購買度假房產的形式，並使之規范化、制度化。具體做法是將一度假房產分成52個星期作為52個單位，將其中的51個單位分時銷售給消費者，每個單位的分時度假產品就是消費者在約定的時期（一般為20-40年）在這個住所享受一周度假的權利，剩餘一個星期經營者用於房屋維護。需要指出的是，這種度假房產產權在地點、時間上都是固定的第二階段，交換系統產生、

2、房產交換使用多樣化，20世紀70-90年代。雖然人們可用相對較少的錢購得度假房產產權，滿足瞭度假需求，但固定時間、固定地點也給消費者帶來瞭極大不便。70年代分時度假被引入當時經濟緊縮的美國，大量空閑房產加入到分時度假產品中,際化大公司抓住機遇，創造瞭分時度假交換系統。消費者以自己的度假房產使用權加入到交換系統中，可通過系統換取同等級但不同地點、使用時間的度假房產使用權。交換系統使分時度假產品更大程度上滿足瞭消費者的需求，也是分時度假在經營方式上的一種嘗試，並取得極大成功。消費者在購買、交換分時度假產品時可以多種選擇，不再受居住時間和居住面積的限制第三階段，分數制出現、房產產權虛擬化，2

3、0世紀90年代至今。隨著人們生活的節奏加快、需求更加多樣，原有的交換做法已不適應這種情況。1990年迪斯尼公司推出分數制，即消費者要加入交換系統不必去購買某度假地某時段的房產使用權，隻需購買一定的分數，用所購買的分數來選擇已經價格換算成分數制的住宿產品和其他娛樂、服務產品。這種做法適應瞭現代人的生活需要，使分時度假制度更加合理化、人性化分時度假的自身特點經營者的出發點不同。傳統飯店業經營模式主要有業主自營、聯營、委托經營、加盟經營等形式，產權者與經營者之間存在著經濟上的權利義務關系，經營者必須將產權所有者的經濟利益放在第一位，一切以產權所有者的經濟利益為根本出發點。分時度假中的經營者和

4、度假房產產權購買者之間是一種參與關系，經營者關註的是產品的交換性，即進入交換系統後能否滿足其他產品所有者的需求，以為交換系統成員的快速交換服務為出發點消費者權益多樣，實現具有滯後性。在分時度假中，消費者購買的是度假房產所有權、使用權或者是分數，可以在交換系統中任意選擇，這要求交換多樣、易變、產品組合種類多；而傳統飯店中消費者得到的是一定期限的房屋使用權和與之配套的服務，產品的固定性決定瞭權益的單一性。分時度假產品購買使消費者可以在一段時間擁有消費度假產品或者通過交換對其他度假產品進行消費的權利，不同於普通商品購買消費行為，在權益的實現上具有滯後性營銷創新、產品流動性增強。從經營理念上講

5、，分時度假經營者的工作重心在其核心環節分時度假交換系統上，註重的是交換方式的創新。經營者積極主動創造各種條件提高交換效率，來滿足消費者的需求；傳統意義的飯店經營者以最大限度的提高客房出租率為根本目的，采取各種管銷手段吸引消費者，但經營主動權在是否要租賃客房的消費者手中。由於分時度假交換系統是全球性的，系統中有來自各個國傢、地區的消費者，大傢可通過電腦網絡互相選擇其他的度假產品，基於交換系統分時度假產品流動性明顯增強，不再像一般飯店產品由於地理位置的固定使得其流動較差分時度假發展現狀及問題分時度假產品市場形象差市場形象差主要指分時度假產品經營者存在強迫性銷售和欺詐性銷售行為，在消費者中造

6、成瞭很壞的影響。更有甚者以銷售分時度假產品為名進行非法集資，賣虛擬的會員卡套取資金。另外，有的消費者自身也存在問題，在交換分時度假產品時不通知以前的銷售商而隨意交換或者是不按約定的時間在規定的期限內消費已購得的度假產品，造成不必要的糾紛缺少法律監督，立法滯後分時度假是一種新生事物，至今沒有相應的法律對其進行規范，在產品的四個環節生產、銷售、交換、消費都存在一些法律問題。我國分時度假當前涉及的法律問題主要有買賣雙方的權利、義務不明確，產品銷售法律證件不完備，國內國外產品交換無有力保障，產品服務、度假產品權的繼承與轉移等行為無規則可依存在認識誤區分時度假的推行可以為我國積壓房產的盤活起到積

7、極作用,但這並不像有的人所認為那樣，即所有的積壓房產都可以經營分時度假業務。隻有具備度假條件且有良好度假設施的房產才有可能經營分時度假業務，否則將得不償失。分時度假也不等於分時賣房、分時買房。目前在開發商和消費者中存在這樣一種認識誤區，這種認識不利於分時度假的正常發展。分時賣房、分時買房都是支持分時度假交換的一種外在現象，都未真正理解分時度假。