云龙国际价格定位与策略

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1、【雲龍國際】價格定位與策略【一】定价方法——“成本+利润”？“市场+竞争”？无论是以攫取高额利润，还是以快速回笼资金为主要目标，本案在定价时需考虑三个因素：成本、竞争、消费者。所以，“成本+利润”和“市场+竞争”是房地产定价的两种基本策略。1、成本+利润假若本案选择“成本+利润”定价策略，虽能清楚地知道能获取多少利润，但这是种典型的“产品主导型”策略，是不太符合市场发展趋势的，因为它蕴含着两方面的风险：首先，定价过高使产品滞销的风险。在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价模式却将消费者排斥于

2、价格体系之外。一旦出现不能有效满足消费者需要与欲求的产品，无法交易成功,“成本+利润”方法定出的价格便成了一种“虚拟价格”，那么制定价格时预期的利润也就成了“虚拟利润”。其次，定价过低而较难赢取超高额利润的风险。1717【雲龍國際】價格定位與策略当前地产市场消费层级差距越来越大的市场，本项目势必要依靠新规划理念、新建筑设计、新环境营造、新科技运用等，打造项目与市场流行产品截然不同的形象，并带给消费者特殊的附加价值,而赢得市场青睐。而以产品为中心，以成本为出发点的这一定价模式显然难以做到这一点。2

3、、市场+竞争　　假若本案选择“市场+竞争”定价策略,其最大的好处就是,由于以市场价格指数和消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，时刻注意区别或跟随竞争对手，使实现开发目标（高额利润或快速回笼资金）的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态。⊙结论：由此，本案定价将以市场、以消费者为中心，以“市场＋竞争”的方法，通过对竞争性项目的分析比较，推算和制定出比较合理与科学的价格体系。1717【雲龍國際】價格定位與策略【二】住宅定价及走势策略1、多层基于对竞争对手与类比楼盘进行优劣势对比分析

4、，同时结合消费者购房时考虑要素的重要程度，进行如下系数调整：项目地段20交通20内外环境20内外配套20社区规划10物业管理10综合系数100均价元/Ｍ2比较系数可调均价元/Ｍ2海韵广场18171616778018701.061982阳光雅园17161717878318901.021927金都广场17171616667818001.091962格兰晴天17161616667717801.11958云龙国际191817177785由市场参考数据，可预估本案均价如下:本案评估均价=（1982+192

5、7+1962+1958）÷4=1957元/Ｍ2●结论：通过包装与炒作，本案多层住宅销售价位为1957元/Ｍ2+60元/Ｍ2（推广附加值）=2017元/Ｍ2。1717【雲龍國際】價格定位與策略２、小高层基于对竞争对手与类比楼盘市场反应及综合对比分析，同时结合消费者购房时考虑要素的重要程度，进行如下系数调整：项　　目地段20交通20内外环境20内外配套20社区规划10物业管理10综合系数100均价元/Ｍ2比较系数可调均价Ｍ2银河·名座18171717778321801.022223天创商业广场181

6、81718868521401.002140安建丽都17171616788120001.042080聚龙豪庭16161615877820801.092267云龙国际191817177785由市场参考数据，可预估本案均价如下:本案评估均价=（2223+2140+2080+2267）÷4=2177元/Ｍ2●结论：通过包装与炒作，本案多层住宅销售价位为2177元/Ｍ2+60元/Ｍ2（推广附加值）=2237元/Ｍ2。1717【雲龍國際】價格定位與策略3、高层由市场反馈信息可知，海阳市区内暂无高层住宅销售项

7、目，所以本案的定价暂无可借鉴项目。根据经验，以及对海阳市民购房心理的初步研究，本案认为：海阳市同其他三级城市一样，对于新产品——高层住宅存在一定的心理抗性，价格与小高层（甚至多层）相差无几。所以本案在制定价格时，选择纵向比较法，即“多层价格+高层建筑额外的建安成本”。●结论：本案高层在上市前需充分的市场引导，由概念到产品进行深度挖掘，最大限度消除客户对高层住宅的传统印象（高公摊、低使用率、高物业费），使定价在多层价格基础上，另加高层建筑的建安成本，本案高层住宅较为合理的均价应定为2410元/Ｍ2

8、。●策略：通过广告推广塑造楼盘高档形象，通过公关活动聚集人气，通过营销手段解决销售阻力，通过工程1717【雲龍國際】價格定位與策略进度及质量保证置业信心。所以在整盘营销中，广告、公关、促销、工程，一个都不能少，只有全部都集合起来，力量在同一点爆发，[云龙国际]销售才能进行得又快又好。4、住宅价格策略（1）“低开高走”与“高开低走”的比较低开高走有如下好处⊙价廉物美是每一个购房者的愿望，容易聚集人气，形成“羊群效应”，也易提高全体员工的自信心；⊙低价开盘，价格的主动权在发展商手里，何时调高，幅度多