观澜国际价格策略

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1、观澜国际定价策略定价思路（市场层面）本物业价格确定的方法主要是市场比较法。项目所在区域是临清市房地产开发热点区域，在售楼盘较集中，本项目定位与综合素质与周边楼盘具有可比性，因此在确定价格时，依据以下步骤确定项目的可实现均价。一、分析项目特点，确定价格制定原则二、根据可比案例选择标准，选择可比案例三、确定价格影响因素四、通过影响因素分析可比案例五、通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定物业比准价格六、分析比准价格，确定项目可实现的市场均价第一部分：项目定价原则一、项目特点分析项目处于临清市南部新城区，永清路原河洼。由于市政规划南部新城，所以区域内楼盘价格具有明显的上升趋

2、势。二、定价原则1、争取一炮而红、赢取市场的主动、树立项目市场信心，满足市场消费者追求高性价比的需求，实现高端项目的市场形象，确立开发商的集团品牌形象定位。2、依据开发各阶段产品品质，项目遵循低开高走的原则。实现最终开发利润。第二部分：项目可实现均价1、考虑本项目所在区域是南部新城开发区，项目周边新楼盘多，竞争楼盘可比性较强。因此本次选择市场比较法作为项目定价的方法：首先选择市场可比案例通过价格影响因素对比调整确定物业比照价格，以最终确定本项目住宅可实现的均价。2、调查案例选取选取原则：同一供需区域、位置接近、相似类型住宅物业，新城区具有代表性的楼盘，销售时间接近、成交价格为正常

3、实现的交易价格；根据以上原则我们选取新城区的几个楼盘作为调查分析案例。3、住宅物业价格影响因素：因素一：地理位置比较因素，①、环境，②、配套；因素二：楼盘基本素质：规模，设备，装修程度，外观，景观，车位，承建商，发展商；因素三：物业管理，①、品牌，②、收费；因素四：工程形象；因素五：营销手段。楼盘比较表内容分项馨河郦舍御水天城清园地理位置环境永清路西侧，济津河南，交通便利，紧邻滨河公园、新广场等一应俱全，但小区东侧是否有规划，有待考证。温泉路南侧、周边环境较好，交通便利生活配套完善，但是已经接近尾期。温泉路南侧、周边环境较好，交通便利生活配套一般，。配套外围：生活配套齐全内部：地

4、上车库，车位未知区内景观居多外围：生活配套齐全内部：幼儿园、会所、地下车位，地上车库。外围：生活配套尚不健全；内部：小区点缀楼盘本体素质规模首期建面：22万㎡、以小高层、高层为主。小高层分别为11层和18层、高层为33层。占地11万㎡，8幢高层层，15幢多层组成，沿温泉路两层商铺占地20万多㎡，由高层和多层组成设备电视、电话、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套电视、电话、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套电视、电话、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套装修小高层电梯厅精装、室内简装精装修简装景观绿化38％，休闲廊桥雕塑、水景绿化35％

5、，休闲廊桥雕塑、水景绿化30％，小品装饰承建商聊建一公司江苏建工桓台建设发展商荣盛新华房地产聊城恒中物管品牌荣盛物业北京兴盛唐物业未定收费多层0.6元/㎡，小高层0.9元/m2。0.98元/㎡未定，预测（0.7元/㎡）营销市场时机一期在售，二期未定一期在售二期蓄水一期在售，二期蓄水、开盘未定价格均价：3400－3500元/m2均价4700元/m2一期均价3400元/m2，楼盘比较表内容分项星悦城中央帝景龙凤城地理位置环境位于东环路东段周边待建、城中村较多青年路与曙光路交叉口，路面灰尘污染严重。交通便利永清路东侧。新广场北交通便利配套外围、火车站、汽车站生活配套尚不齐全，外围：超市

6、、银行、学校。内部：车位。外围：超市、菜场银行、学校；内部：会所、车位、儿童乐园、楼盘本体素质规模占地：高层多层占地：13万平方高层小高层多层占地：9万多平方高层、小高层多层设备水电暖，有线、电话、宽带接口水电暖，有线、电话、宽带接口水电暖，有线、电话、宽带接口装修毛坯，根据客户要求可作精装房。毛坯毛坯，户型可以自由任意分割。景观绿化30％，小品装饰绿化30％，小品装饰高绿化30％，小品装饰承建商待定桓台建设江苏发展商星光房产天雨置业鸿基房产价格均价：待定均价4100元/m2待定楼盘比较表楼盘名称　　权重御水天城馨河郦舍清园星悦城龙凤城中央帝景地理位置环境生活氛围51001039

7、6100105105人文环境510010395100105105自然环境（污染、噪音）61009695100103103治安状况410010398100105103区域印象210010896100105105升值潜力11009697989595交通车行310010698100106106公共交通4100106100100103103配套学校、幼儿园5100102100100105105菜市场商场310011098100103103医院、银行210011096100103103楼盘