德勤-房地产行业涉及的税务问题分析报告2009年

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1、房地产行业涉及的税务问题2009年11月培训目的了解税务部对房地产业的几个重要服务领域了解房地产企业在中国的主要涉税种类了解中国对外商投资房地产业的几个重要综合管理法规房地产税务筹划案例房地产税务模型简介2©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司税务部对房地产业的几个重要服务领域3©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产企业主要涉税种类对所得额对流转额对财产对行为对自然资源课税课税课税课税课税城镇土地使企业所得税营业税房产税印花税用税土地增值税契税4©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产企业主要涉税种类对所得额对流转额对财产对

2、行为对自然资源课税课税课税课税课税城镇土地营业税房产税印花税企业所得税使用税土地增值契税税5©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题房地产行业主要涉及的企业所得税法规关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函[2008]828号）国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函[2009]342号）6©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题房地产企业的开发经营过程设立公司

3、开办期取得开发经营项目成本对象开工建设取得预售许可证计税成本的归集预售阶段的税务处理完工结算收入确认阶段的税务处理7©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题为了加强对房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范其纳税行为，国家税务总局在新企业所得税法的实施背景下，于2009年3月6日颁布了《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）。该文件依据新企业所得税法的有关规定，兼顾房地产开发经营企业的行业特点，明确了房地产企业所得税的具体处理办法，主要借鉴了原内资房地产开发企业适用的国税发[20

4、06]31号文件的有关规定，并在其基础上融合了原外资房地产开发经营企业的相关处理办法而制定。对该文件中所规定的房地产企业开发经营过程中的所得税处理办法，与原内、外资企业所得税体系下的规定进行比较分析。具体包括以下内容：开办期的税务处理预售阶段的税务处理收入确认阶段的税务处理特殊交易的税务处理其他税务事项8©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题开办期的税务处理预售阶段的税务处理收入确认阶段的税务处理特殊交易的税务处理其他税务事项9©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题

5、开办期的税务处理项目*新规定原内资原外资首次取得房地产开发经营项开办期未做规定未做规定目之日未做规定；根据新税法：一次从开始生产经营的次月起，按不短于五年的期性或按长期待摊费限进行摊销开办费用分三年扣除衔接处理：新税法实施以前年度未摊销完的开办费，可按新规定处理注：“新规定”指新企业所得税法及其实施条例和国税发[2009]31号文件；“原内资”指原内资企业所得税体系下的国税发[2006]31号文件及其他相关法规；“原外资”指原外资企业所得税体系下的国税发[2001]142号、国税发[1999]242号、国税发[1995]153号文件及其他相关法规。10©2009北京分所

6、/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题开办期的税务处理预售阶段的税务处理收入确认阶段的税务处理特殊交易的税务处理其他税务事项11©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题预售阶段的税务处理项目新规定原内资原外资应纳税所得额的计税毛利率同新规定预计利润率确定指标按照实际应纳税额与按照实际毛利额与预计开发产品完工后预缴税额的差额调整毛利额之间的差额调整同新规定的调整方法应纳税额，进行税款应纳税所得额多退少补省级：不低于15%省级：不低于20%地级：不低于10%地级：不低于15%计税毛利率的最无预

7、计利润率最低比其他：不低于5%其他：不低于10%低比例例的规定经济适用房、限价房经济适用房：不低和危改房：不低于3%于3%国税发[2009]31号文件将非经济适用房开发项目的预计计税毛利率下限在原内资企业法规的基础上下调了五个百分点，并引入了限价房和危改房的概念，明显减轻了房地产开发企业的现金流负担，体现出在当前经济不景气的大环境下，国家对房地产行业进一步给予的政策利好。12©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题开办期的税务处理预售阶段的税务处理收入确认阶段