德勤房地产行业涉及的税务问题_部分(II)

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1、房地产企业主要涉税种类对所得额对流转额对财产对行为对自然资源课税课税课税课税课税企业所得城镇土地房产税印花税税营业税使用税契税土地增值税61©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的营业税相关问题房地产行业涉及的营业税法规纳税义务人基本计税方法关于合作建房免税规定和税收优惠政策纳税义务发生时间纳税地点62©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的营业税相关问题房地产行业涉及的营业税法规国家税务总局关于出售自建建筑物征收营业税的通知(国税发[

2、1993]第025号)国家税务总局关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知(国税发[1994]第086号)关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复(国税函发[1994]第644号)国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）》的通知(国税函发[1995]第156号)国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知（国税函[1996]684号）国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复(国税函发[1997]第490号)国家税务总局关于物业管理企业

3、的代收费用有关营业税问题的通知(国税发[1998]第217号)国家税务总局关于广州海粤房地产发展有限公司开发经营广州“东山广场”征收营业税问题的批复（国税函[1998]413号）国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复（国税函[1999]144号）63©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的营业税相关问题房地产行业涉及的营业税法规（续）关于调整房地产市场若干税收政策的通知(财税字[1999]第210号)财政部、国家税务总局关于股权转

4、让有关营业税问题的通知（财税[2002]191号）财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知(财税[2003]16号)国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发[2005]26号)国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复（国税函[2005]1003号）国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函[2007]645号）国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（国税函[2007]768号）财政部、国家税务总局关于个人住

5、房转让营业税政策的通知财税[2008]174号北京市地方税务局关于房改带危改项目有关税收问题的通知（京地税地[2008]216号）中华人民共和国营业税暂行条例（中华人民共和国国务院令第540号）中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（2008）(财政部、国家税务总局令2008年第52号)关于对跨年度老合同实行营业税过渡政策的通知（财税[2009]112号）64©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的营业税相关问题纳税义务人在中华人民共和国境内转让土地使用权或者销售不动

6、产的单位和个人为营业税的纳税义务人。有偿转让土地使用权或者有偿转让不动产的单位和个人。单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送给其他单位或者个人。注：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税

7、等相关税收。65©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的营业税相关问题基本计税方法5％应纳税额=营业额×税率以转让土地使用权或者销售不动产收取的全部价款和价外费用为营业额。单位和个人转让土地使用权和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时

8、该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。66©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的营业税相关问题基本计税方法——包销、出售自建建筑物包销在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销