德勤房地产行业涉及的税务问题_部分(III)

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1、房地产行业涉及的企业所得税相关问题收入确认阶段的税务处理—成本、费用的税前扣除（续）其他费用及税金（续）具体费用的扣除方法（续）费用项目新规定原内资原外资借款利息普通借款利息：普通借款利息：在可售总成本费用-按企业会计准则的规定处理；-完工前发生的，资本中归集，待确认销-属于财务费用性质的借款费用，化；售收入后按比例结转可直接在税前扣除-完工后发生的，费用转贷借款利息（即集团统一借款化再分摊给成员企业使用的利息）：转贷借款利息：-若能出具证明材料，借入方的-若能出具证明材料，借款利息可在借款使用企业间借入方支付的借款利分摊；息可按

2、规定税前扣除-借款使用企业分摊的合理利息可在税前扣除对于集团统一借款再分摊各成员企业使用的行为，国税发[2009]31号文件提出了借款利息合理分摊的要求，但对于如何界定“合理利息”，新规定未做明确解释：-是否为借款利息不高于金融机构同类同期贷款利率的部分？-是否受资本弱化的限制？41©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题收入确认阶段的税务处理—成本、费用的税前扣除（续）其他费用及税金（续）具体费用的扣除方法（续）费用项目新规定原内资原外资国家无偿收回作为财产损失在税前扣除同新规定未做规定土地使

3、用权而根据国税发[2009]88号文件，形成的损失企业需就该项财产损失的税前扣除向税务机关申请审批成本对象报废整体报废或毁损：整体报废或毁损：未做规定和毁损的净损-按规定审核确认后准予在-作为财产损失按规定扣除失税前扣除建造过程中单项或单位工程报建造过程中单项或单位工程废或毁损：报废或毁损：-计入继续施工的工程成本-未做规定企业为购买方不得从销售收入中减除，也同新规定未做规定贷款提供担保不得作为费用在当期扣除；支付的保证金实际发生损失时据实扣除国税发[2009]31号文件删除了成本对象单项或单位工程发生报废毁损的净损失计入继续

4、施工的工程成本的处理规定，该部分损失应如何列支目前尚不明确，企业需对此加以关注。42©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题收入确认阶段的税务处理—成本、费用的税前扣除（续）其他费用及税金（续）税金的扣除方法费用项目新规定原内资原外资土地增值税准予当期按规定扣除未做规定未做规定营业税及附加准予当期按规定扣除准予在当期扣除未做规定国税发[2009]31号文件明确了土地增值税、营业税及附加的税前扣除问题，为房地产企业的税前扣除提供了更好的指导。43©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产

5、行业涉及的企业所得税相关问题开办期的税务处理预售阶段的税务处理收入确认阶段的税务处理特殊交易的税务处理其他税务事项44©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题特殊交易的税务处理合作开发项目且未成立独立法人公司的税务处理新规定：分配方式分配时的税务处理先税后分；不得将投资额相关的开发方承担了开发方项目的全部所利息摊入成本或税前扣除得税利润投资方按股息所得处理（免税）开发方已结算：分配产品的计税成本与开发方和投资方共同承担所投资额的差额计入当期应纳税所得税负：得额；开发产品•开发方应税所得：

6、投资额未结算：将投资额视同销售收入-开发产品计税成本；投资方视同购入开发产品•投资方应税所得：开发产品公允价值-投资额•总应税所得：开发产品公允价值-计税成本45©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题特殊交易的税务处理（续）合作开发项目且未成立独立法人公司的税务处理（续）原规定：分配方式原内资原外资先分后税：投资方各自划基本同新规定，但若成本未结算，分配房产分成本费用，各自销售时则投资额将被视同预售收入处理各自缴纳所得税基本同新规定，但若投资方与开发分配利润方有税率差，投资方还需就税率差未做规定

7、补交企业所税房地产企业需注意不同分配方式对其税负的影响，以选择最有利的分配方式46©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题特殊交易的税务处理（续）以土地使用权投资的税务处理情况一：以换取房地产开发产品为目的进行土地使用权投资土地使用权A企业B企业（投资方）（接受投资方）开发产品房地产开土地发产品情况二：以土地使用权进行投资换取对方股权土地使用权A企业B企业（投资方）（接受投资方）B企业股权土地47©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题特殊交易的税务处理

8、（续）以土地使用权投资的税务处理（续）接受投资方的税务处理情况新规定原内资原外资情况一若换取的开发产品为投资土地所开未区分换取的开发产品是否仅规定以房产发和建造的：由投资土