第7章其他估价方法及其应用

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1、第七章其他估价方法及其应用§7-1路线价估价法路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。路线价估价法的基本理论依据是级差地租原理，城市土地的土地位置有不同的使用效果和产生不同的经济效益。一、基本原理§7-1路线价估价法土地价格（单价）=路线价×深度价格修正率土地价格（总价）=路线价×深度价格修正率×土地面积如果土地的形状和临街状况有特殊者，除了上述计算公式计算价格，还要做加价或减价修正。二、计

2、算公式§7-1路线价估价法路线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。路线价法是否运用得当，还依赖于较为整齐的道路系统和宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。三、适用范围§7-1路线价估价法1、划分路线价区段2、设定标准深度3、选取标准宗地4、确定路线价5、制作深度指标表6、计算临街各宗土地的价格四、操作步骤四、操作步骤5、制作深度指标表深度指数深度指数是指距临街的深度不同而引起地价变化的相对程度。深度价格递减比率在影响价格的因素中，依

3、深度深浅所表示的价格变化比率，称为深度价格递减比率。深度指数表这种由深度的深浅而引起的相对价格关系，如果编制成一张表，则称为深度百分率表。§7-1路线价估价法第五章收益法编制法则——四三二一法则该法则的涵义是将临街深度100英尺（30.48m）的土地，划分为与道路平行的四等份，则各等份由于离道路的远近不同，价值有所不同。§7-1路线价估价法表7-1深度价格修正率表临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则40%30%20%10%9%8%7%6%单独深度指数（%）403020109876累计深

4、度指数（%）407090100109117124130平均深度指数（%）16014012010087.278.070.865.0四、操作步骤6、计算临街各宗土地的价格（1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。估价对象土地的临街宽度与标准临街宗地的临街宽度相同：V（总价）=标准临街宗地总价×累计深度价格修正率V（单价）=标准临街宗地总价×累计深度价格修正率/估价对象土地面积V（单价）=标准临街宗地总价×累计深度价格修正率/临街宽度×临街深度§7-1路线价估价法第五章收益法（2）估价对象土地的临街

5、宽度与标准临街宗地的临街宽度不相同：V（总价）=标准临街宗地总价×累计深度价格修正率§7-1路线价估价法1、一面临街地的评估2、双面临街地的评估3、街角地的评估4、三角地的评估5、不规则形地的评估五、应用举例1、一面临街地的评估计算一面临街矩形土地的价格，是先查出其所在区段的路线价，再根据临街深度查出相应的深度价格修正率。其中单价是路线价与深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。§7-1路线价估价法第五章收益法计算公式如下：V（单价）=u×dvV（总价）=u×dv×(f×d)式中：V—土地价格u—路线价（用土地单价表

6、示）dv—深度价格修正率（采用平均深度价格修正率）f—临街宽度d—临街深度1、一面临街地的评估一临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为1800元/平方米。该宗土地的单价和总价分别是多少？§7-1路线价估价法第五章收益法该宗土地的单价=路线价×深度价格修正率=1800×140%=2520(元/平方米)该宗土地的总价=土地单价×土地面积=2520×20×15.24=76.81(万元)2、双面临街地的评估前后两面临街地地价计算采用“重叠价值估价法”，即找出前街（也称高价

7、街）和后街（也称低价街）对宗地影响的分界线，将宗地分为前后两个部分，分别按其所面临的路线价计算两块地地价，然后加总。§7-1路线价估价法第五章收益法计算公式如下：V（总价）=u0×dv0×f×d0+u1×dv1×f×(d-d0)式中：u0—前街路线价dv0—前街深度修正率f—临街宽度d0—前街影响深度u1—后街路线价dv1—前街深度修正率d—总深度分界线的求取方法如下：后街影响深度=全部深度—前街影响深度2、双面临街地的评估一前后两面临街、总深度为20米的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为3000元/平方米，后街路线

8、价（土地单价）为2000元/平方米。如果按重叠价值估价法，其前后街影响深度分别为多少？§7-1路线价估价法第五章收益法后街影响深度=20-12=8（米）3、街角地的评估街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”该方法是先求取高价街（也称正街）的价值，再计算低价街（也称旁街）的影响