10-14-其他估价方法2

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1、其他估价方法模块二：主要房地产估价技术¢假设开发法第十四讲：¢路线价法其他估价方法Ⅱ¢基准地价法¢长期趋势法任课教师：孙峤¢大宗评估大连大学建筑工程学院2010-12-9基准地价法基准地价法¢定义¢基本思路ß将基准地价作为市场比较法中的可比实例，然后ß考虑基准地价和评估价之间口径上的差异，并还对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素原，利用调整的系数，把基准地价修正为二级市修正，得到某一宗地价格的估价方法场的评估价在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别活不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用ß基准地价——标定地价——评估价格途，分别评估

2、确定的一定使用年限的建设用地土地使用权在某一个时点的平均价格在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、性状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块在政府公布、定期修正某一时期的价格基准地价法基准地价法¢特点¢作用¢基本思路ß（1）区域性价格ß（1）具有政府公告作用ß利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估ß（2）土地使用权价格ß（2）宏观调控地价水平的依据成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和ß（3）平均价格ß（3）是国家征收城镇土地税收ß（4）一般都要覆盖整套城市的依据个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并建成区对照修正系数表选取相应的

3、修正系数对基准地价ß（4）政府参与土地有偿使用收ß（5）单位土地面积的地价益分配的依据进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格ß（6）具有现实性，评估出的ß（5）是进一步评估宗地地价的一定时期内的价格基础ß（6）引导土地资源在行业部门间的合理配置1基准地价法基准地价法¢适用范围¢操作步骤ß完成基准地价评估的城镇土地估价Step1：搜集有关基准地价的资料估价时点土地用途ß短时间内大批量进行土地价格评估Step2：确定估价对象所处地段的基准地价土地使用权性质Step3：制定被估宗地因素修正系数土地使用期限ß宗地地价评估中的辅助方法，而非主要方法土地条件¢确定被估宗地

4、使用年限修正系数容积率¢确定期日修正系数¢确定容积率修正系数Step4：评估宗地地价被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其它因素修正系数其他估价方法长期趋势法¢假设开发法¢概念ß运用预测科学的基本理论和方法，特别是时间序¢路线价法列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法¢基准地价法¢长期趋势法¢大宗评估长期趋势法长期趋势法¢理论依据¢作用ß房地产价格波动，在短期内难以看出其变动，但ß评估房地产价格从长期来看，会呈现一定的变动规律和发展趋势ß市场比较法中交易日期的修正ß收益法中未来净收益的预测ß已知——未知

5、ß假设开发法中预期价值和成本的预测ß过去——未来ß填补某些房地产价格历史资料的缺失ß房地产价格发展趋势的比较2长期趋势法长期趋势法——操作步骤¢操作步骤¢Step1：搜集资料ß搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料ßStep1：搜集资料ß进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠ßStep2：排列程序ßStep3：分析建模¢Step2：排列成序ßStep4：推算价格ß整理搜集到的历史价格资料ß统一价格标准ß按照时间先后顺序进行时间序列排序ß作图——时间序列图长期趋势法——操作步骤长期趋势法——几种计算方法¢Step3：分析建模（1）数学曲线拟合ß观察、分析时间序列特征ß种

6、类ß选择适当方法，寻找价格变化规律¢直线趋势法、指数曲线趋势法、二次抛物线趋势法ß直线、指数曲线、二次抛物线ß适用对象ß建立数学模型¢数列逐期增长量大致相等，散点图近似一条直线最小二乘法∑X=0ß计算思路∑YbX−∑∑Y¢Step4：推算价格Yab=+Xa=Na=Nß根据数学模型，推测估价时点的价格NX∑YXY−∑∑∑XYb=2b=22NX∑∑−()X∑X长期趋势法——几种计算方法长期趋势法——几种计算方法（1）数学曲线拟合（2）平均增减量法ß直线趋势法——应用ß适用条件¢房地产价格的变动过程是持续上升或下降的年份房地产价格YXXYX*X趋势值（a+bX）已知19

7、972200-4-8800161982.22¢各期上升或下降的幅度大致接近19982400-3-720092367.22∑Y31700a===3522.2219992700-2-540042752.22N9ß计算思路20003000-1-300013137.22200134000003522.22∑XY23100¢未来变量=即期值+平均增减量×期数b===385200238001380013907.222∑X60200342002840044292.22Vi：第i期房地产价格的趋势2004470031410094677.22Ya=+bXVPdii=0+×20055

8、30042