第8章 其他估价方法

《第8章 其他估价方法》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、第一节路线价法笫八章其他估价方法一、基本原理2.理论依据实质上是一种比较法　　“路线价”看作是“可比实例”价格3.计算公式土地价格（单价）＝路线价×深度价格修正率×其他价格修正率土地价格（总价）＝土地单价×土地面积1.概念路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。4.适用对象和条件（1）适用对象：主要用于城市街道两侧土地的估价、特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或其他需要在大范围内对大量土地进行的估价。（2）条件：道

2、路规整、各宗土地排列整齐、有合理的价格修正率表。5.操作步骤（1）划分路线价区段（2）设定标准深度（3）选取标准宗地（4）调查评估路线价（5）制作深度价格修正率和其他价格修正率表（6）计算临街各宗土地的价格二、划分路线价区段将可及性相当、地块相连的土地划为一个路线区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分。三、设定标准深度设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数四、调查评估路线价选取一定数量的标准宗地用收益法、比较法等求地价地价的平均数、中位数、众数等路线价五、制作深度价格修正率表深度价格修正率是基于深度价格

3、递减率，即临街土地中各部分的价值随远离道路而有递减现象。最简单的是四三二一法则。表1四三二一法则深度价格修正率的形式临街深度（英尺）255075100125150175200单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0六、计算临街各宗土地1.一面临街矩形土地价格的计算例1：图1中是一临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，所在区段的路线价（土地单价）为2000元/平方米。根据表1的平均深度价格修正率，其

4、单价和总价分别是多少？路线价2000元/平方米20米15.24米图1该宗土地的单价=路线价×深度价格修正率=2000×140%=2800（元/平方米）该宗土地的总价=土地单价×土地面积=2800×20×15.24=85.34（万元）2.前后两面临街矩形土地后街影响深度=全部深度-前街影响深度例2：图2中是一前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，其前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米。求其前街影响深度。路线价2000元/平方米30米图2路线价1000元/平方米3.矩形街角地计算街角地的价格，采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街

5、）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下：例3：图3中是一矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为2000元/平方米，旁街路线价（土地单价）为1000元/平方米，临正街深度为22.86米（即75英尺），临旁街深度为15.24米（即50英尺）。假设旁街影响加价率为20%。根据表1的平均深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？15.24米图2路线价1000元/平方米路线价2000元/平方米22.86米4.三角形土地计算一面临街直角三角形土地价格的计算公式如下：例4：如图4中所示，有一宗三角形ABC土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的深度价格修

6、正率为90.9%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，试求该宗三角形土地的总价。路线价1000元/平方米80英尺图470英尺ABC该宗土地的总价=1000×90.9%×63×70×80÷2=1603476（元/平方米）5.其他形状：先划分成矩形、三角形，再相加减。如图5，梯形ABCD土地的价格=矩形ABEF土地的价格-三角形AFD土地的价格-三角形BEC土地的价格。图5路线价1000元/平方米ABCDFE一、长期趋势法基本原理长期趋势法：推测、判断房地产的未来价格。即一般估价时点都是未来。长期趋势法应用于：假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值收益法中对未

7、来净收益等的预测填补某些房地产价格历史资料的缺乏比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力长期趋势法适用对象是价格无明显季节波动的房地产长期趋势法适用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，且所拥有的资料要真实、可靠。第二节长期趋势法长期趋势法操作步骤：（1）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；（2）整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价或楼面地价，方法与市场法中建立价格可比基础的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时